Annaly Capital Management (애널리캐피탈 매니지먼트)는 시가 총액 기준으로 미국 최대 모기지 리츠 회사입니다. 티커명은 NLY입니다. 2024년 3월 15일 기준으로 시가 총액이 97억 달러에 달합니다. 많은 모기지 리츠 회사들이 그렇듯이 NLY 주가도 많이 하락한 상태입니다. 현재 시점에서 NLY 배당 투자 포인트를 포함한 투자 포인트와 리스크에 대해서 이야기를 해보겠습니다.
Annaly Capital Management 사업 소개
Annaly Capital Management, Inc.는 다양한 자본 관리를 전문으로 하는 회사로, 주로 모기지 금융에 투자합니다. 본사는 뉴욕에 위치해 있으며, 1996년에 설립되었습니다. Annaly는 주택 모기지 증권을 포함한 상업용 모기지 증권에도 투자 하고 있습니다. 부동산과 관련된 다양한 모기지 증권과 모기지 서비스를 제공하고 있습니다.
Annaly는 상장 모기지 리츠 회사 중에서 시가 총액 1위입니다. 미국 내에서 가장 큰 규모의 공개 모기지 REIT 중 하나로 꼽히며, 그 자산 규모와 관리 자산의 총액은 업계에서 상위권에 속합니다. 애널리캐피탈의 주요 전략은 국책 및 비국책 모기지 지원 증권에 대한 투자를 통해 안정적인 수익률을 창출하는 것입니다.
아래 링크에서 Annaly Capital을 포함한 모기지 리츠 회사들의 순위를 참고하세요.
시장 내에서의 그 위치는 주로 대규모 포트폴리오, 다양한 투자 전략, 그리고 오랜 역사와 경험에 기반을 둡니다. Annaly는 다른 모기지 REITs와 비교할 때도 높은 유동성과 시장 접근성을 제공하며, 많은 투자자들에게 모기지 시장에 대한 노출을 제공하는 주요 수단으로 여겨집니다.
또한, 애널리캐피탈은 규모와 시장에서의 장기적인 존재 덕분에, 모기지 리츠 산업 내에서 상당한 영향력을 가지고 있으며, 시장 변화에 따라 전략을 조정할 수 있는 유연성을 가지고 있습니다.
모기지 리츠 회사에 대한 이해
Annaly 의 사업과 주식을 이해하기 위해서는 모기지 리츠 회사에 대한 이해가 필요합니다. 제가 다른 글에서도 언급한 적이 있지만 이 글에서도 다실 설명을 드리겠습니다.
모기지 리츠는 부동산에 직접 투자하지 않고, 주택이나 상업용 부동산 모기지 대출에 투자하는 특수한 유형의 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이들은 대출을 구매하거나, 부동산 관련 증권에 투자하거나, 대출을 직접 발행함으로써 수익을 창출합니다. 모기지 리츠는 일반적으로 부동산 리츠와는 다르게 금융 회사와 유사한 특성을 가지고 있으며, 주로 이자 수입에서 수익을 얻습니다.
모기지 리츠회사는 부동산에 직접 투자를 하지 않고 대출을 해주고 조달 금리와 대출 금리의 차이를 수익으로 하기 때문에 이자율의 변동에 상당히 민감합니다. 이러한 모기지 리츠 투자의 리스크 요인은 아래와 같습니다.
- 이자율 변동 위험: 모기지 REITs의 수익성은 대부분 이자율에 의존하기 때문에, 이자율이 상승하면 그들의 자금 조달 비용이 증가하고 수익성이 감소할 수 있습니다.
- 신용 위험: 대출이나 모기지 백업 증권 (MBS)에 대한 투자는 대출자의 기본 설정 위험을 수반합니다. 정부 기관의 보증이 없는 모기지에 대출을 해주는 비에이전시 REITs는 특히 높은 신용 위험을 가지고 있습니다. 애널리 캐피탈의 경우 정부 기관의 보증이 있는 모기지와 없는 모기지 모두에 투자를 하고 있습니다.
- 경제 및 시장 조건: 부동산 시장의 변동성은 모기지 REITs의 성능에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 경제 침체 기간 동안, 부동산 가치의 하락은 모기지 REITs에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
NLY 주가 흐름
NLY 의 5년 주가 흐름을 보면 전반적으로 우하향 하면서 계속 흘러내리고 있습니다. 모기지 리츠의 특성상 금리에 민감한 것도 있지만, 장기 성과가 그다지 좋지 않습니다.
뒤에서 설명을 드리겠지만 지금 현재 배당 수익률은 좋지만 장기적으로 배당이 계속 하락했고 장기적으로 성장을 만들어내지 못하고 있습니다.
또한 작년 하반기 금리 하락 기대로 주가가 오르긴 했지만, 최근 인플레이션 수치 개선 추이가 둔화되면서 금리가 상승하고 모기지 리츠 주식들을 하락 압력을 주고 있습니다.
NLY 배당 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 13.35% |
| 1년 배당금 (FWD) | $2.60 |
| 배당 성향 (Payout Ratio) | 90.59% |
| 5년 평균 배당 성장률 | -11.54% |
| 배당 성장 연수 | 0년 |
| 배당 주기 | 분기 배당 |
NLY 배당 지표를 보면 현재 배당 수익률이 13%가 넘는 고배당을 지급한다는 점을 제외하고는 모두 좋지 않습니다. 주기적으로 배당을 삭감해왔습니다. 5년 평균 배당 감소율은 -11.54%로 배당이 계속 줄어들고 있습니다.
또한 이러한 추세와 지금 현재 주택 모기지 시장의 어려움과 금리 인하 기대감이 뒤로 밀리는 시점을 감안하면 향후 배당 컷에 대한 우려도 분명히 있습니다.
그렇기 때문에 장기적인 주가 수익도 좋지 않습니다.
NLY 밸류에이션 지표
| NLY | 산업 평균 | |
| PER (FWD) | 7.35 | 10.28 |
| PBR | 1 | 1.1 |
NLY 밸류에이션 지표로 보면 산업 평균보다 아래에 있지만 업계 2위인 AGNC PER이 4.32 인걸 감안한다면 상대적 저평가 상태가 아닙니다. 그렇기 때문에 저평가 영역에서 저가 매수 영역에 있다고 말하기가 힘듭니다.
투자 포인트
NLY의 투자 포인트는 다른 모기지 리츠와 비슷합니다.
첫번째는 13%가 넘는 배당 수익률입니다. 하지만 이 배당금이 유지 될 수 있는지 여부는 불확실합니다. 지속적으로 배당을 줄여왔기 때문에 배당금이 안전할지 여부는 판단하기 힘듭니다.
두번째는, 금리 인하에 대한 기대감입니다. 현재 모기지 리츠는 모두 고금리 인해서 주가가 눌려있습니다. 그렇기 때문에 금리 인하가 되는 경우 모든 모기지 리츠는 수혜를 받을 것입니다.
리스크 요인
리스크 요인을 몇 가지 말씀드리겠습니다.
첫번째는 금리 인하의 불확실성입니다. 금리 인하에 대한 기대감으로 최근 주가는 올랐지만, 최근 경제 지표 발표는 금리 인하시기를 계속 뒤로 미루고 있습니다. 그렇기 때문에 다시 주가 흐름이 좋지 않습니다. 금리 인하의 경로는 여전히 불확실합니다.
두번째는 주택 시장과 부동산 시장의 침체에 대한 우려입니다. 고금리는 부동산 시장을 계속 누르고 있고, 이는 모기지 리츠 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
세번째는, 계속적으로 배당 컷을 해왔기 때문에 주식과 회사에 대한 신뢰가 떨어져 있는 상태입니다. 투자에 대한 리워드보다 리스크가 크다고 생각합니다.
결론
결론적으로 모기지 리츠 시장의 1위 업체이고 배당 수익률이 13%로 높은 편이지만 투자에 대해서는 유보적인 생각을 가지고 있습니다. 모기지 리츠에 대한 관심이 있으시다면 제가 유튜브를 통해서 NLY와 다른 모기지 리츠 회사들을 비교한 영상을 참고로 보시면 좋을 것 같습니다.
부동산 시장에 관심이 있으시다면 모기지 리츠외에 부동산 리츠에 대한 다른 글도 참고로 보시면 좋을 것 같습니다.
건물주 처럼 월세 받을 수 있는 미국 고배당 부동산 리츠 주식 투자 장점 3가지26년 동안 배당을 늘려온 리얼티인컴 주가와 배당 분석위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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