많은 한국 사람들의 꿈은 건물주가 되는 것이다. 하지만 현실적으로 건물주가 되는 것은 쉽지 않다. 부동산 투자는 많은 투자금이 필요하고 부동산 투자에 대한 지식이 없으면 큰 돈을 잃을 수 있다. 이러한 투자자들에게 대안이 될 수 있는 것이 리츠 투자 (REITs)이다. 미국 주식 시장에는 약 800여개의 부동산 리츠 (REITs)가 상장되어 있다. 미국 주식 시장을 활용하면 큰 자본이 없이도 다양한 부동산 자산에 적은 리스크로 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다. 이 글에서는 이에 대한 간략한 소개를 하고자 한다.
부동산 리츠 (REITs)의 개념
부동산 리츠는 쉽게 이야기 하면 부동산에 전문적으로 투자하는 펀드라고 보면 된다. 리츠 회사는 투자자들의 돈을 모아서 부동산에 투자를 하고 거기에서 나오는 임대 수익 혹은 매각 차익을 투자자들에게 배당금의 형태로 나누어 준다. 투자자들은 적은 돈으로 부동산 투자에 접근 가능하면 리츠를 운영하는 회사들은 임직원들은 부동산 전문가 들이기 때문에 부동산 투자에 대한 많은 지식 없더라도 투자가 가능하다.
주요 미국 부동산 리츠 (REITs) 소개
미국에는 수많은 부동산 리츠가 있다. 미국 주식 시장에 상장된 리츠만 해도 800여개가 되기 때문에 정말 다양한 부동산 자산에 투자하는 다양한 리츠가 있다. 일반적인 상업용 부동산, 아파트, 호텔부터 시작해서 통신 타워, 카지노, 대마초 생산 시설등 우리나라에서는 상상하기 힘든 다양한 부동산 자산에 투자하는 리츠들이 있다. 몇 개 리츠들을 간략하게 소개하고자 한다. 우리나라에 없을 것 같은 특이한 리츠들 위주로 소개를 해보려고 한다.
IIPR (Innovative Industrial Properties): 우리나라에서는 불법이지만 미국에서는 합법적인 대마초 관련 상품을 생산하는 시설에 투자하는 리츠이다.
VICI (VCI Properties): 라스베가스 카지노와 호텔 시설에 투자하는 리츠이다. 많은 투자 자산이 라스베가스에 있지만, 그 밖에 지역으로도 투자 지역을 넓히고 있다. 우리가 흔히 알고 있는 시저스팔라스 호텔, 베니치안 호텔, MGM 호텔과 같은 유명 카지노 호텔을 자산으로 소유하고 있다.
MPW (Medical Properties Trust): 병원 시설에 투자하는 리츠이다. 미국과 영국등 전세계 병원 자산에 투자를 하고 있다
CCI(Crown Castle Inc.): 통신 중계 타워 시설에 투자하는 리츠이다. 주요 고객들이 미국의 통신사들이고 통신사들이 이 부동산 리츠가 소유한 통신 중계 타워 시설을 임차해서 사용한다.
BDN (Brandywine Realty Trust): 미국 상업용 부동산 시장에 투자하는 리츠이다. 주로 필라델피아와 오스틴 지역에 있는 오피스 빌딩에 투자하는 부동산 리츠 회사이다.
VTR (Ventas): 미국 요양 시설에 투자하는 리츠이다. 미국도 고령화 사회로 가고 있고 은퇴자들이 요양 시설에 들어가는 수요가 많아지고 있고, 이러한 리츠가 각광을 받고 있다.
미국 부동산 리츠 투자의 이점
미국 리츠에 투자하는 첫번째 가장 큰 장점은 안정적인 배당 수익이다. 리츠 회사들은 가지고 있는 부동산으로부터 월세를 받는다. 우리가 건물주가 되려고 하는 이유와 똑 같은 이유이다. 그리고 여러 부동산을 가지고 있기 때문에 한 곳에서 월세가 나오지 않아도 다른 곳에서 메꿔줄 수 있기 때문에 안정적인 배당이 가능하다. 또한 월세가 매년 어느정도 오르기 때문에 배당도 매년 어느 정도 계속 성장을 한다.
두번째 장점은 주식 포트폴리오를 다변화하면서 주식 시장의 변동성을 완화 시키는 역할을 할 수 있다. 모든 자산이 변동성이 높은 자산을 가지고 있으면 포트폴리오의 위험성이 높아질 수 있는데, 이러한 부동산 자산을 기반으로 한 리츠는 비교적 변동성이 크지 않다는 특징을 가지고 있다.
세번째 장점은 상장이 되어 있기 때문에 언제든지 유동화 할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 직접 부동산을 소유하면 내가 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 없다라는 단점이 있지만 부동산 리츠는 주식처럼 언제든지 유동화 할 수 있다.
현재 시점에서 미국 부동산 리츠의 위험성
첫번째로 지금 시점에 리츠 투자의 위험성은 금리이다. 미국의 장기 국채 금리가 한때 5%를 넘은 적이 있고 모기지 금리는 7~8%에 육박하고 있는 상황은 부동산 리츠의 내포된 가장 큰 위험이다. 현재 2023년 12월 시점 부터는 장기 금리가 하향 추세에 있기 때문에 이러한 리스크는 경감되고 있지만 여전히 높은 금리는 위험한 요인이다.
부동산 시장은 금리에 민감하고 많은 부동산 리츠들이 부동산을 매입할 때 차입을 통해서 부동산을 구입한다. 그렇기 때문에 금리는 부동산 리츠의 수익성에 영향을 미친다. 그래서 최근 많은 미국 부동산 리츠의 가격의 역사적 최저 가격을 경신하는 경우가 많다.
두번째 리스크는 미국 상업용 부동산 시장의 침체이다. 코로나 이후에 재택 근무가 보편화되면서 미국 오피스의 공실율이 올라간 상태이다. 많은 기업들이 재택 근무를 취소하고 있지만 사람들은 다시 옛날의 출근 길로 돌아가려 하지 않는 사람들이 여전히 있다. 이러한 현상은 상업용 부동산을 가지고 있는 리츠와 여기에 돈을 빌려준 미국 지역 은행의 리스크를 커지게 하고 있다. 이러한 점들이 상업용 부동산 리츠의 밸류에이션을 극단적으로 낮추고 있다.
결론과 견해
현재 고금리 상황에서 미국 부동산 리츠는 역사적인 저평가 구간에 진입했다. 이것은 위에서 언급한 리스크에 대한 우려가 현실화 될 수도 있다라는 걱정이 가격을 누르고 있기 때문이다. 그래서 예전에 5% 배당 수익률이었던 부동산 리츠의 수익률이 8%, 9%가 되고 심지어는 15%까지 치솟는 경우도 있다. 이것은 고금리가 얼마나 지속될 것 인지에 대한 두려움이 가격이 반영 되어 있기 때문이다. 이 시점에서는 미국 중앙은행의 FED의 통화 정책의 방향성에 큰 영향을 받을 것이다.
이러한 상황은 투자자에게 기회가 될 수도 있고, 때로는 독이 될 수도 있다. 미래를 정확하게 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다. 지금 저평가 매수 기회로 삼아서 매수를 할 수도 있고, 좀 더 상황을 지켜볼 수도 있다. 향후 금리가 지속적으로 내려갈 것이라고 생각한다면 부동산 리츠는 지금 시점이 투자의 기회가 될 수 있다. 이러한 판단은 전적으로 자신의 투자 성향과 판단에 따라서 다를 것 같다.
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