26년 동안 배당을 늘려온 리얼티인컴 주가와 배당 분석 – 월세 주는 부동산 리츠

26년 동안 배당을 증액 시켜온 부동산 리츠 회사 리얼티인컴 (O)은 가장 대중적인 부동산 리츠 회사입니다. 적은 투자금으로 미국 부동산의 건물주가 될 수 있는 가장 안전하고 편리한 방법이 리얼티인컴에 투자하는 것이라고 생각합니다. 리얼티인컴 주가와 배당 성장에 대해서 알아보겠습니다.

리얼티인컴 (O) 소개

역사

리얼티인컴(Realty Income Corporation)은 1969년 설립된 미국의 대표적인 부동산 투자 신탁(REITs) 기업으로, 본사는 캘리포니아주 샌디에이고에 위치하고 있습니다. “The Monthly Dividend Company”라는 브랜드 슬로건으로 유명하며, 투자자들에게 매달 배당금을 지급하는 안정적인 배당 정책을 유지하고 있습니다. 리얼티인컴은 초기에는 소규모 상업용 부동산 포트폴리오를 보유했으나, 이후 지속적인 확장과 주요 인수를 통해 전 세계적으로 12,000개 이상의 부동산을 보유하며 상업용 부동산 REIT 시장의 선도 기업으로 성장했습니다.

최근 M&A

• 베레이트 포도리오 인수(2021년): 리얼티 인컴은 약 170억 달러 규모의 거래로 베레이트 포트폴리오를 인수하며, 4,000개 이상의 추가 부동산을 확보했습니다. 이를 통해 포트폴리오를 대규모로 확장하며 다양한 섹터와 지역에 걸쳐 리스크를 분산했습니다.
• 유럽 시장 진출(2022년): 리얼티 인컴은 영국과 유럽 주요 시장에서의 자산을 확장하며 글로벌 포트폴리오를 다각화했습니다.

사업 분야

• 상업용 부동산 임대: 리얼티 인컴은 장기 임대 계약(Net Lease)을 기반으로 한 상업용 부동산을 소유 및 운영하며, 주로 소매업체, 체인 레스토랑, 헬스케어, 산업 시설 등이 주요 임차인입니다.
• 다양한 섹터 포트폴리오: 편의점, 대형 할인점, 약국, 슈퍼마켓, 영화관 등 다양한 산업에 걸쳐 자산을 보유하여 안정적인 수익원을 창출합니다.
• 글로벌 부동산 투자: 리얼티 인컴은 북미뿐만 아니라 유럽 등 글로벌 시장으로 확장하여 국제적인 포트폴리오를 구축하고 있습니다.

경쟁자

• 리얼티 캡털 트러스트(Realty Capital Trust): 비슷한 포트폴리오 구조를 가진 경쟁자로, 안정적인 상업용 부동산 임대를 제공.
• 웰타워(Welltower): 주로 헬스케어 시설 중심의 REIT로, 리얼티 인컴의 특정 부문과 경쟁.
• 스토어 캐피털(Store Capital): 중소규모 소매 및 산업 부동산에 집중하며, 리얼티 인컴과 비슷한 모델을 운영.
• 아메리칸 타워(American Tower): 리얼티 인컴과는 다른 무선통신 인프라 중심이지만, 글로벌 REIT 시장에서 간접적인 경쟁자로 간주.

사업 전략

• 다양화된 포트폴리오: 리얼티 인컴은 다양한 산업군과 지역에 걸쳐 자산을 보유하여 리스크를 최소화하고 안정적인 현금 흐름을 유지합니다.
• 장기 순 임대 계약(Net Lease): 모든 운영 비용을 임차인이 부담하는 순 임대 계약을 통해 안정적인 수익성을 확보하며, 투자자의 배당금을 지원합니다.
• 글로벌 확장: 미국 외 지역에서 자산을 적극적으로 확대하여 글로벌 투자자들에게 매력적인 선택지로 자리매김.
• 안정적인 배당 정책: “월별 배당금 지급”으로 유명하며, 1994년 상장 이후 배당금을 매년 지속적으로 증가시키며 투자자 신뢰를 확보.
• ESG(환경, 사회, 지배구조) 강조: 지속 가능한 건축 자산과 에너지 효율성을 강화하며 ESG 경영을 추진.

시장 점유율 및 위치

리얼티 인컴은 상업용 부동산 REIT 시장에서 선도적인 위치를 차지하며, 특히 단일 임차인을 기반으로 한 장기 임대 계약 부문에서 독보적인 경쟁력을 가지고 있습니다. 글로벌 확장을 통해 유럽 및 북미 시장에서 강력한 입지를 구축했으며, 2023년 기준으로 약 12,000개 이상의 부동산과 주요 임차인으로 월마트(Walmart), CVS Health, Walgreens 등을 보유하고 있습니다.

리얼티 인컴의 주요 고객사 즉 임차인들은 대부분의 우리가 알만한 대기업 들입니다. 주로 소매 유통 기업들입니다. Walgreen, Dollar General, 7-Eleven, Walmart, Tesco, AMC, CVS, Dollar Tree 등과 같이 미국의 소매 유통을 하고 있는 대기업들이 주요 고객들입니다. 82.6%가 Retail 업체들입니다.

경쟁력

ESG 및 지속 가능성: 친환경 건축과 지속 가능한 운영 방식으로 투자자들과 고객들에게 신뢰를 구축.

안정적인 배당 지급: 월별 배당금 지급으로 투자자들에게 꾸준한 현금 흐름을 제공하며, 높은 배당 수익률을 유지.

글로벌 다각화: 미국을 넘어 유럽 시장으로 확장하여 포트폴리오를 다각화하고 리스크를 최소화.

장기 임대 계약: 순 임대(Net Lease) 계약 구조를 통해 안정적인 임대 수익을 확보.

대형 임차인 네트워크: 월마트, CVS, 월그린 같은 대형 기업들과의 안정적인 관계로 신뢰도와 수익성을 강화.

부동산 리츠에 대한 전반적인 내용이 궁금하시면 아래 링크의 다른 블로그 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

리얼티인컴 주가 흐름

리얼티인컴 주가는 2020년 코로나 사태에 급락을 했다가 회복하는 추세를 보이다가 다른 부동산 리츠와 마찬가지로 Fed의 급격한 정책 이자율의 상승과 장기 시장 금리의 상승으로 인해서 주가가 계속 하락을 해왔습니다.

부동산 리츠 주가는 장기 채권 금리와 투자 관점에서 서로 대체 관계에 있기 때문에 시장 금리가 올라가는 현상 즉 채권 가격이 떨어지면 부동산 리츠 주가도 같이 떨어지는 경향이 있습니다.

투자자 입장에서 무위험 미국 10년 장기 국채 수익률이 4%가 넘어가면 부동산 리츠에 대한 투자 매력이 떨어지기 때문입니다. 그렇기 때문에 리얼티인컴을 포함한 부동산 리츠의 주가는 장기 채권 수익률과 역의 상관 관계를 가지고 움직입니다.

2023년 말까지 떨어지던 주가는 10년 채권 수익률의 하락과 함께 반등하기 시작했습니다. 그리고 최근 떨어지던 국채 수익률이 반등하면서 다시 하락하는 추세를 보여주고 있습니다.

리얼티인컴 배당 분석

리얼티인컴의 가장 큰 투자 매력은 안정적인 월 배당과 배당 성장입니다. 26년 동안 배당을 꾸준히 늘려왔습니다. 26년이라는 기간은 회사가 주주 환원에 대해서 얼마나 약속을 중요하게 지켜 왔는지를 보여주는 증거라고 생각합니다.

26년의 기간 중에는 코로나 사태도 있었고, 금융 위기도 있었고, 닷컴 버블 붕괴라는 사건도 있었습니다. 이러한 기간 중에 분명히 회사도 힘든 과정을 거쳤을 것이 분명합니다. 그런데 그 기간 중에도 리얼티인컴의 배당 성장은 이어졌습니다.

리얼티인컴 배당률은 현재 주가 2024년 1월 22일 기준으로 5.45%입니다. 일반 적인 부동산 리츠 회사 평균 정도로 볼 수 있습니다. 그리고 리얼티인컴 배당성장률은 5년 평균 3.66%입니다. 아주 높은 배당 성장률은 아니지만 이러한 배당 성장을 26년 동안 꾸준히 해온 것이 밸류라고 생각합니다. 투자자 입장에서 어떠한 상황에서도 배당이 늘어날 것이라는 신뢰를 주는 가치라고 생각합니다.

밸류에이션 분석

리얼티인컴의 밸류에이션 지표는 마켓 평균 수준이거나 평균 수준보다 조금 높은 수준입니다. 부동산 리츠 회사의 밸류에이션 지표는 주로 P/AFFO나 P/FFO를 살펴 보면 됩니다. 부동산 리츠 회사들은 감가상각비용이 높기 때문에 일반적인 밸류에이션 지표인 PER을 보는 것보다는 PBR이나 P/AFFO, P/FFO를 보는 것이 적절할 수 있습니다.

부채 비율을 보면 마켓 평균보다 많이 낮은 상태입니다. 리얼티인컴이 다른 부동산 리츠 회사보다 가지고 있는 가장 큰 장점 중에 하나가 낮은 부채 비율로 인한 안정성이라고 생각합니다.

지금과 같이 금리의 방향이 오락가락 하는 상황에서는 금리의 방향에 따라서 부채 비율이 높아 재무적 위험이 높은 부동산 리츠 회사들은 금리의 방향에 따라서 주가의 변동성이 커질 수 있습니다. 그에 반해서 리얼티인컴과 같이 부채 비율이 낮은 회사들은 상대적으로 주가가 덜 하락하고 덜 상승합니다.

그렇기 때문에 리얼티인컴에 투자하는 투자자의 이유와 다른 부채 비율이 높은 부동산 리츠에 투자하는 이유가 다를 것입니다. 부채 비율이 높아 저평가되고 주가 변동성이 높은 부동산 리츠 회사 2개 회사에 대한 블로그 글을 작성했습니다. 리얼티인컴과 비교해서 보시면 좋을 것 같습니다.

밸류에이션 지표와 수익성 지표에 대해서 생소하신 분이라면 제가 블로그에 쓴 다른 글을 참고로 보시면 좋을 것 같습니다.

투자 포인트

리얼티인컴의 가장 강력한 투자 포인트는 안정성과 신뢰입니다. 부동산 리츠 회사가 26년 간 배당을 지켜왔고 계속 늘려온 것은 쉽지 않은 일입니다. 위에서 언급한 BDN과 MPW는 그러한 신뢰를 지키지 못하고 주가가 급격히 떨어졌습니다. 하지만 리얼티인컴 배당성장률은 느린 성장이지만 안전하고 지속적인 성장을 꾸준히 해왔습니다.

5%의 배당 수익률과 매년 3.66%의 배당 성장률이 작아 보일 수 있습니다. 하지만 26년이라는 기간 동안에 지켜왔던 회사와 주주 간에 구축된 신뢰를 믿는 다면 투자할만한 가치가 있다고 생각합니다. 또한 주요 고객들이 모두 안정적인 현금을 흐름을 가져올 수 있는 미국 대형 리테일 업체들이기 때문에 그러한 안정적인 현금 흐름을 지속적으로 미래에도 만들어 낼 수 있다고 생각합니다.

리얼티인컴 단점 및 리스크 요인

리얼티인컴 주식 투자의 단점을 이야기하면 리얼티인컴보다 더 높은 배당 수익률을 제시하고 더 높은 배당 성장률을 제시하는 신규 신생 부동산 리츠 회사들이 있다는 점입니다. 그러한 투자와 비교했을 때는 기회 비용의 희생이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 이러한 부분은 개인의 투자 성향과 목표에 따라 다를 수 있다고 생각합니다.

리얼티인컴의 투자 리스크는 채권 금리의 상승입니다. 앞서 리얼티인컴 주가 분석에서 언급했지만, 채권 금리의 상승과 주가의 흐름은 역의 관계에 있습니다. 2024년 Fed의 정책 금리 인하에 대한 기대와 시장 금리의 방향이 리얼티인컴 주가 흐름의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

결론 및 견해

결론적으로 리얼티인컴에 대한 투자는 좀 더 보수적인 투자 성향을 가진 사람에게 적절할 것입니다. 높은 주가 상승을 기대하기는 힘듭니다. 하지만 비교적 높은 배당 수익률 (5%)이 안정적으로 유지되고 23년 동안 꾸준히 배당을 늘려온 것처럼 앞으로도 꾸준히 배당은 늘어날 것입니다.

은퇴 이후를 지금부터 준비한다고 생각하고 자신의 건물을 벽돌을 하나 하나 올려나간다는 생각으로 조금씩 리얼티인컴 주식을 모아간다면 나중에는 월세 받는 건물주가 되어 있지 않을까 생각합니다. 리얼티인컴을 그러한 기대를 하게 하는 주식입니다.

위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.

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