아버 리얼티 트러스트(Arbor Realty Trust)는 대표적인 모기지 부동산 투자 리츠(mREITs) 회사로써 우리나라에서 많은 투자자 분들이 관심을 가지고 있습니다. 최근 고금리 상황과 미국 상업용 부동산 문제에 대한 우려로 인해 주가가 많이 떨어져 있습니다. 이런 상황에서 향후 투자 기회 요인과 리스크 요인을 분석하고자 합니다.
아버 리얼티 트러스트 (ABR) 사업 소개
아버 리얼티 트러스트, Inc. (NYSE: ABR)는 주로 다가구 주택 대출에 중점을 둔 주요 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 2003년에 설립되어 뉴욕에 본사를 두고 있는 이 회사는, 다가구, 단독 가족 임대, 그리고 상업 부동산 대출을 포함한 광범위한 대출 포트폴리오를 제공함으로써 부동산 시장에서 독보적인 위치를 차지하고 있습니다. 아버 리얼티는 다양한 금융 솔루션과 서비스를 제공함으로써, 부동산 개발자와 투자자들이 시장 변동성에 효과적으로 대응하고 장기적인 성장을 실현할 수 있도록 지원합니다.
아버 리얼티 트러스트의 사업 모델은 주로 부동산 대출 및 관련 증권에의 투자를 통해 수익을 얻는 것에 초점을 맞추고 있으며, 이는 투자자들에게 안정적인 배당금 지급의 기반이 됩니다. 또한, 이 회사는 강력한 시장 분석과 위험 관리 전략을 통해 경제 변동성에 대응하고, 투자자들의 자산을 보호하고 있습니다. 이와 같은 전략적 접근 방식은 아버 리얼티를 모기지 REITs 산업 내에서 두드러지게 만들며, 장기적인 투자 가치를 제공합니다.
아버 리얼티 트러스는 앞에서 설명을 드렸지만, 부동산을 직접 소유하고 있는 일반적인 리츠 회사가 아닌 모기지 리츠 회사입니다. 그렇기 ABR에 대해서 이해하기 위해서는 모기지 리츠 회사에 대해서 이해가 필요합니다. 모기지 리츠 회사에 대해서 다음 단락에서 간단하게 설명을 드리겠습니다.
아버 리얼티 트러스트 회사에 대해서 더 자세히 알고 싶으신 분들은 아래 아버 리얼티 트러스의 홈페이지 링크를 참조해주시면 좋을 것 같습니다.
모기지 리츠 (mREITs) 회사에 대한 이해
모기지 REITs는 부동산에 직접 투자하지 않고, 주택이나 상업용 부동산 모기지 대출에 투자하는 특수한 유형의 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이들은 대출을 구매하거나, 부동산 관련 증권에 투자하거나, 대출을 직접 발행함으로써 수익을 창출합니다. 모기지 REITs는 일반적으로 고정 소득 증권과 유사한 특성을 가지고 있으며, 주로 이자 수입에서 수익을 얻습니다.
모기지 리츠회사는 부동산에 직접 투자를 하지 않고 대출을 해주고 조달 금리와 대출 금리의 차이를 수익으로 하기 때문에 이자율의 변동에 상당히 민감합니다. 이러한 모기지 리츠 투자의 리스크 요인은 아래와 같습니다.
- 이자율 변동 위험: 모기지 REITs의 수익성은 대부분 이자율에 의존하기 때문에, 이자율이 상승하면 그들의 자금 조달 비용이 증가하고 수익성이 감소할 수 있습니다.
- 신용 위험: 대출이나 모기지 백업 증권에 대한 투자는 대출자의 기본 설정 위험을 수반합니다. 정부 기관의 보증이 없는 모기지에 대출을 해주는 비에이전시 REITs는 특히 높은 신용 위험을 가지고 있습니다.
- 경제 및 시장 조건: 부동산 시장의 변동성은 모기지 REITs의 성능에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 경제 침체 기간 동안, 부동산 가치의 하락은 모기지 REITs에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
ABR 주가 흐름
ABR의 주가 흐름을 보면 다른 리츠 회사와 마찬가지로 금리에 민감하게 움직이고 있는 것을 알 수 있습니다. 작년 말까지 고금리로 인해서 주가 흐름이 계속 부진하게 흘러왔습니다. 금리 인하에 대한 기대와 시장 금리 하락으로 인해서 주가가 반등하는 모습을 보였지만, 최근 인플레이션 수치가 높게 나오면서 금리 인하에 대한 기대가 계속 뒤로 밀리면서 주가가 하락하고 있습니다.
또한 주택 시장을 포함한 미국 부동산 시장에 대한 우려가 부동산 대출이 주된 사업인 ABR의 주가를 아래로 내리는 요인으로 작용하고 있습니다.
ABR 배당 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 13.31% |
| 1년 배당금 (TTM) | $1.72 |
| 배당 성향 (Payout Ratio) | 97.16% |
| 5년 평균 배당 성장률 | 10.46% |
| 배당 성장 연수 | 10년 |
| 배당 주기 | 분기 배당 |
배당 지표 상으로 보면 상당히 훌륭합니다. 현재 배당 수익률이 13%가 넘고 10년 동안 꾸준히 10%씩 배당을 늘려왔습니다. 지금 현재 배당 성향이 97%에 이르지만 4Q 실적으로 기준으로 계산해보면 84%로 mREITs 중에서는 안정적인 수준입니다. 많은 모기지 리츠 회사들이 배당 컷을 하는 상황에서 ABR은 배당을 오히려 증액을 하고 있습니다. 이런 관점에서는 투자 포인트라고 할 수 있습니다.
ABR 밸류에이션 지표
| ABR | 산업 평균 | |
| PER (FWD) | 7.4 | 10.32 |
| PBR | 0.98 | 1.09 |
밸류에이션 지표상으로 보면 현재 산업 평균보다 아래에 있습니다. ABR과 같은 모기지 리츠 회사인 NLY의 경우 PER은 7.28이고, PBR은 0.99 입니다. 지금 모기지 리츠 회사들이 대부분 위험 회피 심리로 인해서 모두 주가가 많이 떨어져 있는 상태이기 때문에 PBR이 1 이하라고 해서 섹터 평균보다 아래 있다고 단정 지을 수는 없지만 주가가 많이 하락해서 저가 매수 영역에 있다고 볼 수는 있습니다.
투자 포인트
재무 상태 및 실적: 아버 리얼티 트러스트(NYSE:ABR)는 2023년 4분기에 긍정적인 실적을 보고했습니다. 회사는 GAAP 기준 주당 순이익(EPS) 0.49달러, 비GAAP 기준 분배 가능 EPS 0.51달러를 기록했으며, 이는 시장의 예상을 상회하는 결과입니다. 또한, 분배 가능한 수익은 지난해 대비 감소했지만, 여전히 강력한 수준을 유지하고 있으며, 분배금을 충분히 커버하고 있습니다.
배당금 및 주가 변동성: ABR은 꾸준한 배당금 지급 기록을 가지고 있으며, 현재 분기 배당금은 주당 0.43달러입니다. 현재 주가 기준으로 13%가 넘는 배당 수익률은 아주 매력적인 배당 수익률입니다. 그러나 주가는 이자율 상승과 관련된 우려로 인해 최근 하락했습니다. 이러한 변동성에도 불구하고, 회사는 여전히 배당금을 완전히 커버하고 있으며, 향후 이자율 하락이 예상되면서 REIT 부문이 개선될 것으로 보고 있습니다.
단기 대비 장기 관점: 단기적으로, ABR의 주가는 시장의 변동성과 이자율 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 그러나 장기적으로 볼 때, 회사는 강력한 재무 기반을 유지하고 있으며, 다양한 대출 포트폴리오와 효과적인 위험 관리 전략과 10억 불의 현금 유동성을 가지고 있기 때문에 향후 몇 분기의 어려움을 이겨 낼 수 있다고 경영진은 밝혔습니다.
리스크 요인
ABR 주식 매수의 리스크 요인은 크게 두가지입니다.
첫번째는 여전히 높은 금리와 금리 인하 시기의 불확실성입니다. 금리 인하에 대한 기대감으로 주가는 올랐지만, 최근 경제 지표 발표는 금리 인하시기를 계속 뒤로 미루고 있습니다. 그렇기 때문에 단기적으로 지속적으로 주가를 누르는 요인으로 작용할 것입니다.
두번째는 부동산 시장에 대한 위험입니다. ABR은 다가구 주택 대출에 중점을 둔 REIT로, 고이자율 환경과 부동산 시장의 과잉 공급으로 인한 위험에 직면해 있습니다. 치솟던 다가구 주책의 임대료는 내려가고 있습니다. 이러한 추세는 ABR 같은 회사에 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 회사는 이러한 위험을 완화하기 위해 다양한 대출 포트폴리오를 구축하고, 자본을 적절히 관리하며, 잠재적인 손실에 대비해 충분한 준비금을 확보하고 있습니다.
결론
아버 리얼티 트러스트는 변동성이 높은 시장 환경에서도 견고한 재무 성과를 유지하고 있습니다. 단기적인 시장의 동요에도 불구하고, 장기적인 관점에서 볼 때, ABR은 강력한 배당금 지급 능력과 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 투자자들은 자신의 투자 목표와 위험 감수 능력에 따라 ABR 주식을 매수, 보유 또는 매도하는 결정을 내려야 합니다. 그러나 시장의 단기 변동에 휘둘리기보다는 회사의 기본적인 가치와 장기 전망에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.
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건물주 처럼 월세 받을 수 있는 미국 고배당 부동산 리츠 주식 투자 장점 3가지26년 동안 배당을 늘려온 리얼티인컴 주가와 배당 분석위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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