체험형 부동산 투자의 선두 주자인 EPR Properties는 혁신적인 사업 모델과 다양한 포트폴리오로 주목받고 있습니다. 줄여서 EPR 프로퍼티스는 한국 사람들이 가장 대중적으로 투자하고 있는 리얼티인컴(O)와 마찬가지로 월배당을 지급하고 있고 더 높은 배당 수익률을 지급하고 있는 부동산 리츠입니다. 부동산 리츠로써 배당과 주가를 리뷰하고 투자 포인트, 그리고 리스크를 집어보겠습니다.
EPR Properties 회사 개요
이제부터 줄여서 EPR이라고 부르겠습니다. EPR은 다양한 체험형 부동산을 소유하고 운영하는 주요 넷 리스 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이 회사는 주로 엔터테인먼트, 레크리에이션 및 교육 관련 부동산에 집중 투자하여, 영화관, 골프 코스, 스키 리조트, 가족 엔터테인먼트 센터, 그리고 공립학교 건물 등을 포함합니다. EPR Properties는 투자자에게 안정적인 임대 수입과 장기적인 자본 성장을 제공하기 위해 노력하고 있으며, 이를 통해 꾸준한 배당금을 지급합니다. 회사의 전략은 체험형 부동산 시장에서 지속적인 수요를 활용하는 것에 초점을 맞추고 있습니다.
최근에는 개발 사업을 통해서 영화관 비중을 줄이는 전략으로 가지고 있습니다. 현재 영화관 사업의 비중은 EBITDA 기준으로 39%이다. 그리고 5%, 2% 비중으로 있는 교육 관련 자산의 비중도 줄이고 있습니다. 그 외에 놀이 시설, 스키장, Eat & Play 등의 비중을 늘려나가는 전략을 가지고 있습니다.
회사에 대한 자세한 내용을 알고 싶으신 분들은 아래 회사 홈페이지 링크를 참조해주세요. 회사 IR 발표 자료도 다운로드 받을 수 있습니다.
혹시 부동산 리츠의 개념에 대해서 생소하신 분들은 제가 다른 블로그 글에서 부동산 리츠에 대해서 쓴 글이 있으니 아래 링크를 참고로 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
건물주 처럼 월세 받을 수 있는 미국 고배당 부동산 리츠 주식 투자 장점 3가지EPR 주가 흐름 분석
EPR의 주가 흐름을 보면 2020년 코로나 위기에 크게 하락한 것을 알 수 있습니다. EPR 사업의 특성상 코로나 사태에 가장 큰 피해를 본 업종이기 때문에 주가도 그에 맞추어서 크게 하락을 했습니다. 아직 코로나 전 주가를 회복하지 못하고 있습니다.
코로나라는 변수를 제외하면 다른 부동산 리츠 주식과 마찬가지로 시장 금리의 방향에 영향을 받으면서 비슷하게 움직이고 있습니다. 시장 금리가 상승하면 주가는 떨어지고 시장 금리가 하락하면 주가가 올라가는 모습을 보이고 있습니다. 부동산 리츠 주식은 채권과 대체 관계에 있기 때문에 그렇습니다.
향후 주식의 전망도 시장 금리의 흐름을 따라 갈 것으로 예상합니다. 작년 말 시장 금리 하락의 흐름에 맞추어서 주가가 상승을 했었지만, 최근 다시 장기 금리가 상승하고 금리 인하의 기대가 후퇴하면서 주가도 지지부진한 모습을 보이고 있습니다.
EPR 배당 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 7.75% |
| 1년 배당금 (TTM) | $3.3 |
| 배당 성향 (Payout Ratio) | 63.89% |
| 5년 평균 배당 성장률 | -5.31% |
| 배당 성장 연수 | 1년 |
| 배당 주기 | 월 배당 |
EPR은 코로나 이전에는 꾸준히 배당을 상승 시켜온 리츠 주식입니다. 하지만 코로나 사태로 인해서 코로나 기간 동안 배당을 중단했고 코로나 사태가 진정이 되면서 다시 배당을 늘리고 있지만 아직은 배당금 수준이 아직 코로나 이전으로 회복하지 못하고 있습니다.
부동산 리츠 주식 중에서 여러 어려움을 겪고 있어서 주가가 많이 하락한 리츠를 제외한다면 월배당을 지급하면서 현재 배당 수익률이 7.75%라는 것은 고배당 주식으로 평가 받을 수 있을 것 같습니다.
배당 성향이 63.89%로서 배당금의 성장 가능성도 기대할 수 있을 것으로 예상합니다. 다만 아직 코로나 사태의 여파가 아직 남아 있어 배당금이 코로나 이전으로 돌아가기에는 시간이 필요할 수 있을 것 같습니다. 역으로 생각해보면 배당 성장 가능성이 있는 것으로도 볼 수 있습니다.
밸류에이션 분석
| EPR | 리얼티인컴 | 산업 평균 | |
| PER (FWD) | 8.81 | 42.39 | 32.93 |
| PBR | 1.3 | 1.21 | 1.42 |
| Total Debt/Equity | 122.81% | 65% | 98.13% |
| Long Debt/Asset | 46.16% | 36.84% | 40.91% |
| P/AFFO (FWD) | 8.21 | 12.64 | 14.51 |
| P/FFO (FWD) | 8.29 | 12.44 | 12.48 |
밸류에이션을 보면 같은 월배당 부동산 리츠인 리얼티인컴과 섹터 평균과 비교해본다면 현재 저평가 상태인 것으로 생각합니다. PBR, PER, P/AFFO, P/FFO 모두 섹터 평균과 리얼티인컴과 비교해서 모두 낮은 상태입니다.
리얼티인컴을 업계 최상의 부동산 리츠 회사이면서 높은 재무적 안정성을 가지고 있는 반면 EPR은 그렇지 못한 것이 사실입니다. 그렇기 때문에 밸류에이션 측면에서 낮은 평가를 받고 있습니다.
부채 비율도 섹터 평균보다 높은 상태이지만 2024년에 만기가 돌아오는 채권은 $136.6M에 불과합니다. 그리고 현재 보유 현금이 $173M 이기 때문에 2024년 만기 채권에 대한 걱정은 없는 상태입니다. 그렇기 때문에 단순히 부채 비율이라는 숫자 만으로 본다면 위험해 보일 수 있지만, 다른 위험한 리츠에 비해서는 안정적인 수준으로 여겨집니다.
밸류에이션 지표와 수익성 지표에 대해서 생소하신 분이라면 제가 블로그에 쓴 다른 글을 참고로 보시면 좋을 것 같습니다.
필수적인 수익성 분석 지표 (EBIT, EBITDA, NI, ROE, ROA) 이해하기밸류에이션 (기업가치 평가) 기본 용어 완전 정복 및 적용리얼티인컴에 대한 글도 블로그에 올렸습니다. 리얼티인컴에 대해서 궁금하시다면 아래 링크를 통해서 리얼티인컴에대한 글을 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
26년 동안 배당을 늘려온 리얼티인컴 주가와 배당 분석투자 포인트
EPR의 투자 포인트는 몇 가지 말씀드리겠습니다.
첫번째로, 월배당금이면서 섹터 평균 배당 수익률 4.77% 보다 월등히 높은 배당 수익률입니다. 같은 월배당 리츠인 리얼티인컴의 배당 수익률 5.83%보다 높습니다. 고배당 주식으로 평가 받을 수 있습니다.
두번째로, 배당 상승 가능성입니다. EPR 프로퍼티즈는 체험형 부동산에 집중 투자하여, 이 분야에서의 성장 가능성을 확장하고 있습니다. 회사는 개발 및 재개발 프로젝트를 통해 포트폴리오를 지속적으로 개선하고 있으며, 이는 재무 성과에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
이러한 프로젝트를 통해서 지속적인 성장을 이루고 결국에는 배당 성장에 대한 기대가 있습니다. 현재 배당 성향으로 봐도 배당 성장에 대한 여지가 있는 걸로 판단됩니다.
세번째는 저평가된 밸류에이션입니다. 코로나 사태도 있었고, 시장 금리 상승으로 인해서 모든 리츠가 하락한 상태이지만, 섹터 평균보다 낮은 밸류에이션은 매력적인 진입 가격이라는 것을 말해주고 있습니다.
리스크 요인
EPR에 대한 몇가지 리스크 요인을 말씀드리겠습니다.
첫번째로, 회사의 큰 비중을 차지하는 극장 부문은 디지털 스트리밍 서비스의 성장과 같은 외부 요인에 의해 위협받고 있습니다. 이러한 추세가 계속된다면, EPR의 극장 관련 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
물론 EPR은 이러한 추세를 알고 있고 극장에 대한 비중을 줄여나가고 있습니다. 하지만 여전히 리스크입니다. 주요 임차인 중에 하나인 극장 체인 Regal이 부도 상태이고 밀린 임대료를 받기 위해서 노력하고 있습니다. 이러한 점들이 EPR의 밸류에이션을 낮추는 요인입니다.
두번째 리스크는 모든 리츠 주식의 리스크인 금리입니다. 금리의 장기적 방향성에 대해서는 대부분 하락으로 컨센서스가 되어있지만, 단기적으로는 아직 오리무중입니다. 금리는 계속 모든 리츠 주식의 상승을 가로막고 있습니다. 하지만 역으로 생각하면 리츠 주식을 싸게 살 수 있는 기회가 될지도 모릅니다.
세번째 리스크는 경기 후퇴에 대한 리스크입니다. 물론 지금 경제 상황으로 보면 이 가능성은 상당히 낮습니다. 하지만 체험형 부동산 시장은 경제 상황과 소비자 행동의 변화에 민감합니다. 경기 침체나 소비자 지출 감소는 회사의 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
결론 및 견해
EPR 프로퍼티스는 체험형 부동산 투자를 통해 성장 기회를 포착하고 있으며, 이는 투자자에게 매력적인 수익률을 제공합니다. 그러나 경제 상황의 변화, 업계 내 경쟁 증가, 금리 변동성과 같은 리스크 요인을 고려할 필요가 있습니다.
투자자는 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 자신의 투자전략을 수립해야 합니다. 지금 상황에서는 리스크 요인을 감안하고 싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있고, 투자자의 성향에 따라서는 모든 상황이 해결되고 사는 것을 선호할 수도 있습니다. 지금의 불확실성의 기회가 될지, 아니면 리스크가 될지는 각 개인의 성향에 따라 다를 수 있을 것 같습니다.
위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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