AI 시대에는 많은 것이 필요하고 많은 것이 변화합니다. 그러한 시대 변화에 맞추어서 앤비디아를 포함한 AI 관려주가 각광을 받고 있습니다. 이번 글에서 소개해드리는 디지털 리얼티 트러스트는 데이터 센터 리츠 주식으로 AI 관련주 혹은 AI 수혜주로 인정 받으면서 1년 동안 주가가 40%가 상승했습니다. 이번 글에서는 디지털 리얼티 트러스트 주가에 대해서 리뷰하고 분석해보겠습니다.
디지털 리얼티 트러스트 회사(DLR) 소개
Digital Realty Trust, Inc.는 세계적인 데이터 센터 솔루션 제공업체로서, 기업들의 데이터 요구사항을 지원하기 위해 전 세계 주요 도시에 고성능 데이터 센터 인프라를 제공합니다. 2004년에 설립된 디지털 리얼티 트러스트는 현재 전 세계 20개국 이상에서 300개 이상의 데이터 센터를 운영하며, 클라우드 서비스 제공업체, 대형 기업 및 금융 서비스 회사들을 주요 고객으로 확보하고 있습니다.
사업 영역
1. 데이터 센터 솔루션 (Data Center Solutions):
- Digital Realty는 맞춤형 데이터 센터 솔루션을 제공하여 고객의 비즈니스 요구와 성장 전략을 지원합니다. 이에는 전용 서버 환경, 코로케이션 서비스, 그리고 통합 IT 인프라스트럭처 관리가 포함됩니다.
2. 상호 연결 서비스 (Interconnection Services):
- 이 회사는 데이터 센터 간 및 데이터 센터와 고객 네트워크 간의 연결을 강화하는 다양한 상호 연결 서비스를 제공합니다. 이 서비스는 데이터 전송 속도와 보안을 최적화하여 기업들의 운영 효율성을 향상시킵니다.
3. 코로케이션 서비스 (Colocation Services):
- 고객은 Digital Realty의 글로벌 데이터 센터 네트워크를 통해 자체 서버와 네트워크 장비를 배치할 수 있습니다. 이 서비스는 보안, 냉각, 전력 및 기타 필수 인프라를 제공하여 고객의 IT 운영을 지원합니다.
경쟁 관계
Digital Realty는 데이터 센터 시장에서 다음과 같은 주요 경쟁사들과 경쟁하고 있고, 에퀴닉스에 이어 업계 시장 점유율 2위를 기록하고 있습니다.
1. Equinix, Inc.:
- 글로벌 데이터 센터 및 상호 연결 서비스 시장에서 Equinix는 Digital Realty의 가장 큰 경쟁자입니다. Equinix는 특히 상호 연결 서비스에서 강점을 보이며, 전 세계적으로 광범위한 데이터 센터 네트워크를 운영합니다.
2. CyrusOne:
- CyrusOne은 북미 및 유럽 시장에서 주로 활동하며, 고성능 컴퓨팅 요구사항을 충족시키는 데이터 센터 솔루션을 제공하는 것으로 알려져 있습니다. 이들은 Digital Realty와 같은 고객층을 대상으로 서비스를 제공합니다.
3. CoreSite:
- CoreSite은 미국 내에서 중소규모 데이터 센터 서비스를 제공하며, 특히 상호 연결 서비스에 초점을 맞추고 있어 Digital Realty와 직접적인 경쟁 관계에 있습니다.
4. Global Switch:
- Global Switch는 유럽과 아시아 태평양 지역에 강점을 가진 데이터 센터 회사로, 주로 대규모 데이터 센터 운영에 중점을 둡니다. 이 회사 또한 글로벌 시장에서 Digital Realty의 주요 경쟁자 중 하나입니다.
시장 1위 업체인 에퀴닉스와 비교 해보면 시가 총액은 2024년 4월 17일 현재 주가 기준으로 에퀴닉스가 704억 달러이고, 디지털 리얼티는 434억 달러입니다. 매출은 에퀴닉스가 78억달러 수준이고, 디지털 리얼티는 55억 달러입니다.
디지털 리얼티 트러스트 (DLR) 주가 리뷰
1년 동안 시장 지수가 21% 상승하는 동안 DLR 주가는 41%가 상승을 했습니다. 시장 성과를 압도하는 주가 상승입니다. 5년 동안의 성과는 좋지 않았지만 10년 동안의 성과를 보면 전반적으로 주가 성능은 시장 지수를 앞서고 있습니다. 10년 동안 시장 지수가 171% 상승하는 동안 DLR 주가는 159.81% 상승했습니다. 배당을 포함 총 수익으로 비교 하면 10년 동안 지수가 226.59% 수익을 거두었고, DLR은 282.62% 수익을 거두었습니다. 배당을 포함한 수익에서 시장 지수를 앞서고 있습니다.
디지털 리얼티 트러스트 밸류에이션 & 성장 지표 (DLR) 분석
| 에퀴닉스 | 디지털 리얼티 트러스트 | 산업 평균 | |
| PER (FWD) | 63.68 | 97.33 | 28.73 |
| PBR | 5.63 | 2.35 | 1.42 |
| Total Debt/Equity | 139.49% | 91.09% | 99.00% |
| Long Debt/Asset | 32.56% | 33.57% | 40.91% |
| P/AFFO (FWD) | 21.3 | 22.34 | 14.51 |
| P/FFO (FWD) | 29.56 | 20.81 | 12.48 |
| 매출 성장률 (YoY) | 15.34% | 16.44% | 6.09% |
| 매출 성장률 (FWD) | 9.94% | 8.46% | 3.85% |
| AFFO 성장률 (YoY) | 8.66% | -2.67% | 2.03% |
| AFFO 성장률 (FWD) | 8.64% | 4.01% | 1.57% |
DLR의 밸류에이션을 섹터 평균과 1위 업체인 에퀴닉스와 비교 해보면 전반적으로 고평가 되었다고 말할 수 있습니다. 부동산 리츠 회사의 중요한 밸류에이션 지표는 P/AFFO입니다. P/AFFO로 본다면 에퀴닉스보다 약간 고평가 되어 있습니다. 섹터 평균인 14.51보다는 분명히 높습니다.
에퀴닉스와 마찬가지로 DLR을 다른 부동산 리츠와 동일한 선상에서 비교한다면 투자하기는 쉽지 않을 것 같습니다. 다른 부동산 리츠에 비해서 높은 성장률의 관점에서 봐야 투자할 수 있을 것 같습니다. 작년 YoY AFFO는 역성장을 했지만 다른 성장 지표는 섹터 평균보다 월등히 높은 편입니다.
디지털 리얼티 트러스트 배당 (DLR) 지표 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 3.58% |
| 1년 배당금 (FWD) | $4.88 |
| 배당 성향 (Payout Ratio) | 74.88% |
| 5년 평균 배당 성장률 | 3.94% |
| 배당 성장 연수 | 0년 |
| 배당 주기 | 분기 배당 |
매출과 이익이 성장하는 것에 비해서 배당 성장이 충분하지 못한 상황입니다. 현재 배당 수익률은 3.58%로 부동산 리츠 평균인 4.91%에 한참 미치지 못합니다. 5년 평균 성장률은 3.49%입니다. 섹터 평균이 0.09%라서 섹터 평균보다는 높지만 가장 대중적으로 많이 투자하는 리얼티 인컴 (O)의 배당 수익률이 2024년 4월 17일 현재 6% 가까이 나오고 5년 평균 성장률이 3% 정도인 것과 비교해보면 배당 성장률이 만족스럽지 못한 숫자입니다.
투자 포인트
DLR 주식에 대해서 몇가지 투자 포인트를 말씀드려보겠습니다.
첫번째, DLR은 AI 관련주, AI 수혜주입니다. AI 수요가 늘어나면 당연히 데이터 센터에 대한 수요는 늘어날 수 밖에 없습니다. 업계 2위이기 때문에 이러한 수요 증가에 대한 혜택을 분명히 받을 것입니다.
두번째, 매출과 이익이 성장하기 때문에 지속적인 배당 성장이 기대가 됩니다. 현재 배당 성장률은 만족스러운 수준은 아니지만 산업이 계속 성장하고 있기 때문에 배당 성장률도 높아질 가능성을 배제할 수 없습니다.
리스크
리스크 및 단점에 대해서 몇 가지 말씀드려보겠습니다.
첫번째, 지금 밸류에이션과 주가는 너무 비쌉니다. 단기간에 성장 기대로 인해서 주가가 많이 급등해서 지금의 주가 밸류에이션이 섹터 평균에 비해서 너무 높습니다. 물론 성장주라는 관점에서 보면 낮게 볼 여지도 있지만 부동산 리츠 섹터의 일반적인 밸류에이션으로 보면 투자하기 힘든 밸류에이션입니다.
두번째, 리츠 평균보다 낮은 배당 수익률입니다. 리츠 평균 배당 수익률보다 1% 이상 낮습니다. 보통 리츠 투자자들은 5% 이상의 배당 수익률을 기대합니다. 그렇기 때문에 일반적인 리츠 투자자들은 투자하기 망설여지는 배당 수익률입니다.
결론
결론적으로 DLR에 대해서 리츠 주식으로 본다면 투자하기 힘듭니다. AI에 대한 미래에 대한 확신과 그에 따라서 데이터 센터 산업의 미래를 보면서 투자할 수 있는 투자하는 투자자에게 적합한 주식이라고 생각합니다. 그렇기 때문에 성장하는 산업의 성장주인데 배당도 받을 수 있는 그러한 주식으로 볼 수 있는 투자자에게 적합한 선택지가 아닐까 생각합니다.
혹시 부동산 리츠의 개념에 대해서 생소하신 분들은 제가 다른 블로그 글에서 부동산 리츠에 대해서 쓴 글이 있으니 아래 링크를 참고로 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
건물주 처럼 월세 받을 수 있는 미국 고배당 부동산 리츠 주식 투자 장점 3가지위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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