미국 부동산 리츠 주식이 뜨겁다. BDN 주가는 상업용 부동산 리츠에 대한 우려에도 불구하고 바닥에서 60% 상승하며 상승세를 이어가고 있다. 이러한 상승세는 어디까지 갈 수 있을까? 어떠한 리스크가 있을까? 이 글에서는 브랜디와인 리얼티 트러스트를 분석해보고자 한다.
브랜디와인 리얼티 트러스트 소개
브랜디와인 리얼티 트러스트 (BDN)은 미국 상업용 부동산 리츠 회사이다. 1985년에 설립이 되었고, 주로 필라델피아와 펜실베니아 지역에서 70% 정도 매출 기준의 자산을 보유하고 있고, 텍사스 오스틴 지역에서 18%의 자산을 보유하고 있다. 나머지는 기타 지역이라고 보면 된다.
주요 포트폴리오는 오피스 빌딩, 생명공학 연구 빌딩, 주거용 빌딩이다. 현재 가장 매출과 자산에서 가장 많은 부분은 오피스 빌딩이지만, 향후 개발 방향은 연구 빌딩과 주거용 빌딩으로 포트폴리오 비중을 늘리고 있다. 브랜디와인 리얼티 트러스트 홈페이지에서 회사가 보유한 자산 들을 모두 확인할 수 있다.
주요 입주 고객들은 대부분 이름만 들으면 알 수 있는 대기업이다. IBM, Comcast, Spark Therapeutics등이다. 특히 IBM은 전체 렌트의 4.8%를 차지하고 있는 큰 고객이다. 그렇기 때문에 입주사들의 재정 문제로 인해서 생기는 리스크는 거의 없다고 볼 수 있다.
BDN 주가 흐름
주가 흐름을 보면 주가 약세 흐름에 영향을 2개의 큰 요소가 있다. 하나는 코로나이고, 나머지는 금리이다. 코로나로 인한 재택 근무 트렌드로 인한 피해를 입었었다. 지금은 다시 사무실로 복귀하는 추세여서 이러한 문제는 어느 정도 해결되었지만, 2022년부터는 본격화된 금리 인상으로 인해서 모든 부동산 리츠 회사의 주가 하락과 맞추어서 주가 저점 $3.4 까지 추락했다.
브랜디와인 리얼티 트러스트의 주가가 다른 부동산 리츠 회사 비교해서 더 많이 떨어졌던 이유는 높은 부채 비율과 2024년에 돌아오는 만기 채권에 대한 걱정, 그리고 상업용 부동산 특히 오피스 부동산에 대한 우려가 작용했던 것 같다.
그 이후 배당 컷 등의 우여곡절을 겪으면 2023년 11월 초 저점 가격인 $3.6 을 확인하고 현재 시점 주가는 $5.6 (2024년 1월 11일 기준)이다. 저점에서 60% 정도 반등한 것이다. 가장 큰 주가의 상승 동력은 2024년 금리 인하에 대한 기대감이다. 금리 인상으로 다른 리츠 회사보다 많이 하락했고, 다시 금리 인하에 대한 기대감이 주가를 밀어 올리고 있다.
밸류에이션과 배당 분석
| BDN | 리츠 평균 | |
| P/AFFO (FWD) | 6.38 | 15.2 |
| P/FFO (FWD) | 4.8 | 13.16 |
| Total Debt/Equity | 142.89% | 92.9% |
| PBR | 0.63 | 1.48 |
밸류에이션 관점에서 보면 저 평가된 상태이다. 다른 부동산 리츠 평균에 비해서 PBR은 1/3 수준이고 P/AFFO도 50% 이하이다. 그만큼 현재 주가는 Risk Discount가 되어 있는 상태이다. 왜 Risk Discount가 되어 있을까?
부채 비율을 보면 답이 나온다. 부채 비율이 산업 평균보다 50% 이상 높다. 저금리 상황에서는 문제가 되지 않았겠지만 지금과 같은 고금리 상황에서는 큰 리스크 요인이기 때문이다. 그러한 상황이 가격이 반영되어 저평가 되어 있는 것이다. 저점에서 60%가 반등을 했음에도 불구하고 아직도 밸류에이션 지표 상으로는 저평가 상태이다.
| 배당 수익률 (FWD) | 1년 배당금 | 배당 성향 | 5년 평균 성장률 | 배당 성장 연수 |
| 10.79% | $0.6 | 62.15% | -1.41% | 0 years |
배당 관점에서 봐도 현재 배당 수익률은 10%가 넘는 고배당 주식이다. 종전 분기당 $0.19 배당을 지급했었는데 배당 컷을 해서 분기 당 배당금은 $0.15이 되었다. 당연히 이러한 배당 컷으로 인해서 주가는 곤두박질 쳤다. 하지만 그에 비례해서 배당 수익률은 올라간 것이다.
배당 컷은 회사 경영진의 옳은 판단이었다고 생각한다. 주주 입장에서는 뼈아프지만, 2024년에 만기가 돌아오는 채권을 Refinancing 하거나 상환을 해야 하는 상황이 왔을 때를 대비해서 지금은 Free cash flow를 높여 놓아야 하는 상황이기 때문이다. 시장에서는 이러한 경영진의 준비를 높게 평가하기도 한다.
투자 포인트
가장 큰 투자 포인트는 높은 배당 수익률과 미래 주가 상승에 대한 기대이다. 배당 컷 이후에 재무 상태는 안정성이 높아졌다. 배당 성향 (Payout Ratio)는 62%로 낮아졌기 때문에 더 이상의 배당 컷이 발생할 가능성은 낮아졌다. 그렇다면 10%가 넘는 배당 수익률은 매력적인 가격이다.
브랜디와인 리얼티 트러스트와 같은 회사에 투자할 때는 회사가 추가 배당 컷을 할 가능성이 있는지, 혹은 회사가 높은 부채 비율로 인해서 어려움에 처해서 도산할 가능성은 없는지 살펴볼 필요가 있다.
2024년의 고금리를 견뎌내어서 회사가 살아났을 때 주가는 턴어라운드 할 것이다. 사실 최근의 60% 반등의 의미는 회사가 망하지는 않을 것 같고, 더 이상의 배당 컷은 나오지 않을 거 같다는 희망이 들어가 있는 반등이다.
결국 2024년 금리가 떨어지고 2025년에 더 떨어져서 브랜이와인 리얼티 트러스트 같은 회사의 수익성이 개선되고 배당이 예전으로 돌아올 수 있다면 주가는 예전의 주가인 $16 ~ $18로 돌아갈 것이다. 그 시점이 2024년 될지 2025년 될지 알 수 없지만, 그때까지 10%의 배당을 받으면서 기다리는 것이 BDN 투자의 포인트가 될 것이다.
리스크 요인
이러한 회사의 리스크는 여러 개가 있다. 사실 주가가 싼 이유는 분명히 있다. 리스크가 있기 때문이다. 가장 큰 리스크는 부채이다. 높은 부채도 문제이지만 2024년에 만기가 돌아오는 부채의 해결이다.
2024년에 만기가 돌아오는 부채의 비중이 16.3%이고 이자율은 3.78%이다. 2024년 이 채권을 Refinancing 한다면 이자율은 최소한 7%가 넘어설 것이다. 그렇다면 현재 이자율의 2배가 넘는다. 이자율의 상승은 회사의 수익을 줄일 것이다.
전체 부동산의 15%의 해당한 8개의 부동산의 공실률이 평균 보다 높고 이러한 건물들은 2-tier 건물로서 입주사들에게 매력적이지 않은 부동산이라고 밝혔다. 이러한 빌딩의 입주율을 높이기 위해서는 투자가 필요한데 그러한 노력들이 지금 고금리 상황에서는 쉽지 않은 것이 리스크 요인이다. 결국 금리가 내려가야 한다.
결론과 견해
결론적으로 BDN 주가 전망은 전적으로 금리의 향방에 달려 있다. 금리의 방향이 아래로 가는 것에 대한 확신이 있다면 BDN은 Speculative Buy를 할 수 있는 주식이다. 밸류에이션 지표로 저평가된 상태이고 배당 수익률도 높다. 다만 여러가지 주요한 리스크가 있기 때문에 조심스러운 접근이 필요한 주식이다.
BDN에 대한 유튜브 영상을 만들었습니다. 유튜브 영상도 함께 보시면 도움이 되실 것 같습니다.
위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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