5년 평균 43%의 배당 성장 IIPR 주가 분석 (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티)

IIPR 주가는 23년 10월 30일 저점 $69 이후 46% 반등을 했다. IIPR (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티)는 5년 평균 43%의 배당 성장을 한 부동산 리츠 주식이다. 현재 주가 기준 배당 수익률도 7%가 넘는다. 성장하는 미국 카나비스 사업에 기반을 둔 부동산 리츠 주식이다. 성장성과 고배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 리츠 주식이다.

IIPR (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티) 소개

IIPR (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티)는 간단한 비즈니지스 모델이다. 카나비스 생산 시설 즉 카나비스 농장 시설을 카나비스 생산 업체들에게 임대해주는 부동산 리츠 회사이다. 위 사진에 나오는 온실처럼 보이는 시설에서 생산 업체들이 카나비스를 재배한다.

회사 홈페이지에서 자세한 내용을 확인할 수 있지만 간단한 숫자를 이야기하면 미국 19개 주에서 108개의 시설을 임대하고 있으면 29개 업체의 임차인을 보유하고 있다. 전체 투자 자산 규모는 $2.4B이다. 전체 부동산 임대 면적은 8,863,000 Square feet 이다.

IIPR 주가 흐름

IIPR 주가 흐름을 보면 상장 이후에 초고속 성장을 하다가 2021년에 정점을 찍은 이후에 2022년 Fed의 금리 인상과 일부 임차인의 재무적 불안 이슈로 인해서 계속 하락을 해왔다. 그 이후에 2023년 10월 30일 저점 가격인 $69을 찍은 이후에 다른 리츠 주식과 마찬가지로 급격히 상승하고 있다.

밸류에이션 분석

IIPR 밸류에이션 지표로 보면 섹터 평균 수준이거나 저평가 수준이다. 리츠 회사에서 가장 중요한 밸류에이션 지표는 P/AFFO (FWD)이다.

리츠 회사들은 회사의 특성상 당기 순이익에 빠지는 감가상각비의 비중이 크기 때문에 일반적인 회사의 가치 평가와는 다른 지표를 사용한다. 감가 상각비가 회계상 비용으로 순익이에서 빠지지만 건물 자체가 리츠 회사의 주요한 자산으로 남아 있기 때문에 당기 순이익 보다는 FFO나 AFFO를 수익 지표로 사용한다.

• FFO (Funds from operations) = 순이익 + 감가상각비 – 자산 매각 차익
• AFFO (Adjusted Funds from Operations) = FFO + 임대료 인상분 – 자본지출 – 정기적 유지 보수 금액

P/AFFO가 업계 평균보다 낮은 수준이다. 또한 부채 비율은 15.5%로 업계 평균 92.02% 보다 현저히 낮은 수준으로 안정적인 재무 재표를 가지고 있다.

배당 분석

배당 관련 지표 중에 눈에 뛰는 수치는 배당 수익률이다. 2024년 1월 2일 현재 주가가 오른 상태임에도 불구하고 7.22%이다. 이 정도 수치면 고배당주라고 말할 수 있다. 그리고 배당 성장률이 눈에 뛰는 5년 평균 배당 성장률이 43.18%이다. 이 정도의 성장률은 경이적인 성장률이다. 다만 배당금 지급 내역을 보면 최근 배당 성장은 그렇지 못한 것을 알 수 있다. 초반 적은 배당에서 시작해서 급격히 배당을 늘리다가 최근 배당 성장이 크게 둔화되었다.

배당 성향이 87.83%에 이르렀다는 것은 이미 이익 중에서 많은 부분을 배당으로 주고 있기 때문에 이익이 더 빨리 성장하지 않는 한 이러한 배당 성장률을 유지하기 힘들다는 결론이 나온다. 3년 평균 성장률은 19.32%이고, 작년에는 1.69%밖에 성장하지 못했다. 향후 AFFO 성장률이 9.55%로 예상 되기 때문에 예전 만큼의 배당 성장은 힘들겠지만, 7~9%의 배당 성장이 가능할 수 있다.

지금 배당 수익률에서 매년 7%의 배당 성장을 한다면 그것도 너무나 훌륭한 배당 성장주이다. 참고로 리츠 주식 중에 제일 인기가 높은 리얼티인컴의 배당 수익률은 5.36%이고 5년 평균 배당 성장률은 3.66%이다.

투자 포인트

배당 투자 관점

배당 투자 관점에서는 아주 훌륭한 주식이라고 생각한다. 7% 배당 수익률에 매년 7% 이상의 배당 성장이 예상 된다면 배당 투자 관점에서 투자하지 않을 이유가 없다. 예를 들어서 대표적인 배당 성장주 ETF인 SCHD의 배당 수익률은 3.49%이고 5년 평균 배당 성장률은 13%이다. 현재 수익률로 계산을 하면 SCHD가 IIPR의 배당 수익률을 따라잡는데 13년이 걸린다.

물론 SCHD와 리얼티인컴은 IIPR이 6년이라는 짧은 시간에 낸 데이터와 달리 10년 이상의 데이터를 통해서 검증된 투자 자산이고 방법이다. 그렇기 때문에 동일한 잣대로 비교할 수는 없다. 현재의 지표와 앞으로 카나비스 산업의 성장성에 대한 어느 정도 믿음이 있다면 나쁘지 않은 투자 대안이 될 수 있을 것이다.

주가 상승 및 성장 가능성

최근 주가 상승을 만들어낸 요인은 크게 2가지이다. 첫번째는 당연히 Fed의 변신이다. 2024년 금리 인하 가능성이 대두 되면서 리츠 주식들이 모두 재평가 받고 있고, IIPR도 리츠 주식이기 때문에 같은 이유로 상승하고 있다. 그리고 실제 금리 인하가 본격화 되면 많은 리츠 주식들이 수혜를 받을 것이고 IIPR도 수혜를 받을 것이다.

두번째 요인은 주가를 짓누르던 임차인 리스크가 해소 되고 있는 것이다. 미국에서 카나비스 사업의 합법화 지역이 계속 증가 되고 있다. 2023년 11월 30일 기준 45개 주에서 의료 목적의 사용으로 합법화 되었고, 32개 주에서 Recreational uses (한국말로 번역하면 즐기는 목적)가 합법화 되었다. 이러한 카나비스 사업의 합법화 지역이 넓어짐에 따라서 IIPR의 임차인들인 카나비스 생산 업체들의 수익성이 높아졌다.

4개의 최대 임차인들이 최근 분기에 흑자 혹은 순 현금 흐름이 플러스로 돌아섰다. 그렇기 때문에 임대 수익에 대한 안정성이 높아졌다. 이러한 임대 수익의 안정성과 함께 향후 카나비스 합법화 지역의 확대 가능성도 생기는 상황에서 IIPR의 성장이 지속될 가능성도 높아지고 있다. 이러한 성장 기대감이 주가를 밀어 올리고 있다.

리스크 요인

IIPR의 가장 큰 리스크는 카나비스 산업이라는 신생 사업에 기반을 둔 리츠 회사라는 점이다. 리얼티인컴 처럼 오랫동안 검증된 비즈니스 모델이 아니라는 점이다. 배당 투자에 관심 있는 배당 투자자들은 아무래도 다른 성장주에 투자하는 투자자들보다 이러한 신생 산업에 투자하는 것이 조심스러울 수 있다. 신생 비즈니스는 성장성이 높지만 아직 산업이 새롭기 때문에 미래의 불확실성이 높다. 미래 어떠한 일들이 벌어질지 알 수 없는 일이다. 이러한 리스크는 새로운 산업에 부동산을 제공하는 리츠 회사가 가져야 할 숙명적인 리스크인 것 같다.

결론과 견해

결론적으로 IIPR 투자에 대해서는 긍정적이다. 단기적으로 주가가 많이 급등한 편이어서 단기 주가 조정 가능성은 있다고 생각한다. 하지만 높은 배당 수익률과 성장하는 산업을 후방 산업으로 두고 있다는 점은 향후 기업의 성장에 긍정적이라고 생각한다. 다만 산업의 특성 상 정부 규제에 많은 영향을 받고 있기 때문에 정부 정책의 변화에 따라서 주가가 영향을 받을 수 있다는 점은 큰 리스크이다. 그러한 관점에서 리스크를 감안한 투자 관점의 접근이 필요하지 않을까 생각한다.

위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.

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