IIPR 주가는 23년 10월 30일 저점 $69 이후 46% 반등을 했습니다. IIPR (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티)는 5년 평균 43%의 배당 성장을 한 부동산 리츠 주식입니다. 현재 주가 기준 배당 수익률도 7%가 넘습니다. 성장하는 미국 카나비스 사업에 기반을 둔 부동산 리츠 주식입니다. 성장성과 고배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 리츠 주식입니다.
IIPR (이노베이티브 인더스트리얼 프로퍼티) 소개
1. 개요
Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR)는 미국 최초의 상장된 대마초 산업 전문 리츠(REIT)입니다. 이 회사는 의료용 대마초 산업과 관련된 시설을 인수, 개발, 소유 및 임대하는 데 중점을 둔 부동산 투자 신탁으로, 2016년에 설립되어 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장되었습니다. 티커는 IIPR로, 대마초 산업의 빠른 성장에 발맞춰 독특하고 차별화된 비즈니스 모델을 운영하고 있습니다.
2. 역사
- 2016년 설립: IIPR는 의료용 대마초 산업의 초기 성장 가능성을 인지하고, 전문 리츠(REIT) 모델을 통해 산업 내 부족한 자본 문제를 해결하는 것을 목표로 설립되었습니다.
- NYSE 상장: 설립 후 몇 달 만에 뉴욕증권거래소에 상장, 대마초 산업에 특화된 최초의 상장 리츠로 주목받았습니다.
- 빠른 성장: 의료용 대마초 시장이 확대됨에 따라, IIPR는 전략적으로 부동산 포트폴리오를 확장하며 지속적인 성장을 이루고 있습니다.
3. 사업 분야
IIPR의 주요 사업은 대마초 생산 및 유통 시설을 소유하고 이를 의료용 대마초 라이선스를 보유한 오퍼레이터들에게 임대하는 것입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:
- 세일 앤 리스백(Sale-Leaseback) 거래: 대마초 오퍼레이터들이 소유한 부동산을 인수한 후, 이를 다시 임대해 안정적인 현금 흐름을 창출합니다.
- 부동산 투자 및 개발: 최첨단 대마초 생산 및 유통 시설을 개발하거나 기존 시설을 인수해 가치를 높입니다.
- 주요 지역: 미국 전역의 대마초 합법화 주에 집중 투자하며, 현재 20개 이상의 주에서 포트폴리오를 운영 중입니다.
4. 경쟁사
IIPR는 대마초 산업과 관련된 독특한 리츠로, 직접적인 경쟁자가 많지는 않지만, 관련 분야에서 간접적인 경쟁을 받고 있습니다:
- 경쟁 대마초 REITs: NewLake Capital Partners와 같은 소규모 대마초 전문 리츠.
- 전통 리츠: 공업용 및 창고 리츠(WPL, STAG)들이 일부 시장에서 경쟁.
- 자체 자산 소유 모델: 일부 대마초 오퍼레이터들은 자산을 직접 소유하고 운용하여 세일 앤 리스백 모델의 대안을 제공합니다.
5. 사업 전략
- 산업 집중화: 의료용 대마초 산업에 특화된 유일한 상장 리츠로, 시장에서 독점적 입지를 강화.
- 포트폴리오 확대: 지속적으로 의료용 대마초 시설을 인수 및 개발하며 시장 점유율 확대.
- 장기 임대 계약: 평균 임대 기간이 15년 이상인 장기 계약을 통해 안정적인 현금 흐름 확보.
- 정기적인 배당금 지급: 강력한 현금 흐름을 기반으로 높은 배당률을 유지하며, 투자자들에게 매력적인 배당 수익률 제공.
6. 시장 점유율 및 위치
- 독점적 위치: 대마초 산업에 특화된 상장 리츠로, 경쟁사 대비 독보적인 입지를 보유.
- 성장 시장: 의료용 대마초 시장은 미국 내에서 빠르게 확장 중이며, 더 많은 주에서 대마초가 합법화될 경우 추가적인 성장 가능성 보유.
- 포트폴리오 크기: 2024년 기준, 110개 이상의 시설을 보유하고 있으며, 총 임대면적은 약 840만 평방피트에 달합니다.
7. 경쟁력
- 대마초 산업 전문성: 의료용 대마초 시장에 특화된 유일한 상장 리츠로, 해당 분야에서 독점적인 전문성을 보유.
- 안정적인 현금 흐름: 장기 임대 계약과 높은 배당 수익률로 안정적인 투자 매력 제공.
- 산업 성장 잠재력: 대마초 산업의 성장과 더불어 지속적인 포트폴리오 확장이 기대됨.
8. 리스크
- 법적 규제: 대마초 산업은 연방 정부 차원에서 여전히 합법화되지 않아, 법적 리스크가 존재.
- 산업 의존성: 대마초 산업 특화로 인해, 해당 산업의 부침이 직접적인 영향을 미칠 가능성이 큼.
- 금리 상승: 리츠는 금리에 민감하므로, 금리 상승은 배당 매력도를 감소시킬 수 있음.
결론
Innovative Industrial Properties는 대마초 산업의 성장 가능성을 활용한 독창적인 리츠로, 투자자들에게 독특한 기회를 제공합니다. 법적 및 산업 리스크가 있지만, 높은 배당률과 성장 시장에서의 독점적 위치로 인해 매력적인 투자 대상으로 평가받고 있습니다.
IIPR는 대마초 산업의 미래와 함께 성장할 잠재력을 가진 기업으로, 해당 분야에 관심 있는 투자자들에게 중요한 선택지가 될 수 있습니다.
회사 홈페이지에서 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.
IIPR 주가 흐름
IIPR 주가 흐름을 보면 상장 이후에 초고속 성장을 하다가 2021년에 정점을 찍은 이후에 2022년 Fed의 금리 인상과 일부 임차인의 재무적 불안 이슈로 인해서 계속 하락을 해왔습니다. 그 이후에 2023년 10월 30일 저점 가격인 $69을 찍은 이후에 다른 리츠 주식과 마찬가지로 급격히 상승하고 있습니다.
밸류에이션 분석
| IIPR | 섹터 평균 | |
| PER (FWD) | 17.51 | 35.7 |
| PBR | 1.46 | 1.52 |
| Total Debt/Equity | 15.5% | 92.02% |
| P/AFFO (FWD) | 11.16 | 15.35 |
| P/FFO(FWD) | 12.3 | 13.31 |
IIPR 밸류에이션 지표로 보면 섹터 평균 수준이거나 저평가 수준입니다. 리츠 회사에서 가장 중요한 밸류에이션 지표는 P/AFFO (FWD)입ㄴ디ㅏ.
리츠 회사들은 회사의 특성상 당기 순이익에 빠지는 감가상각비의 비중이 크기 때문에 일반적인 회사의 가치 평가와는 다른 지표를 사용합니다. 감가 상각비가 회계상 비용으로 순익이에서 빠지지만 건물 자체가 리츠 회사의 주요한 자산으로 남아 있기 때문에 당기 순이익 보다는 FFO나 AFFO를 수익 지표로 사용합니다.
- FFO (Funds from operations) = 순이익 + 감가상각비 – 자산 매각 차익
- AFFO (Adjusted Funds from Operations) = FFO + 임대료 인상분 – 자본지출 – 정기적 유지 보수 금액
P/AFFO가 업계 평균보다 낮은 수준입니다. 또한 부채 비율은 15.5%로 업계 평균 92.02% 보다 현저히 낮은 수준으로 안정적인 재무 재표를 가지고 있습니다.
밸류에이션 지표와 수익성 지표에 대해서 생소하신 분이라면 제가 블로그에 쓴 다른 글을 참고로 보시면 좋을 것 같습니다.
필수적인 수익성 분석 지표 (EBIT, EBITDA, NI, ROE, ROA) 이해하기밸류에이션 (기업가치 평가) 기본 용어 완전 정복 및 적용배당 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 연간 배당금 | 배당 성향 | 5년 평균 배당 성장률 | 배당 성장 연수 |
| 7.22% | $7.28 | 87.83% | 43.18% | 6년 |
배당 관련 지표 중에 눈에 뛰는 수치는 배당 수익률입니다. 2024년 1월 2일 현재 주가가 오른 상태임에도 불구하고 7.22%입니다. 이 정도 수치면 고배당주라고 말할 수 있습니다. 그리고 배당 성장률이 눈에 뛰는 5년 평균 배당 성장률이 43.18%입니다. 이 정도의 성장률은 경이적인 성장률입니다. 다만 배당금 지급 내역을 보면 최근 배당 성장은 그렇지 못한 것을 알 수 있습니다. 초반 적은 배당에서 시작해서 급격히 배당을 늘리다가 최근 배당 성장이 크게 둔화되었습니다.
배당 성향이 87.83%에 이르렀다는 것은 이미 이익 중에서 많은 부분을 배당으로 주고 있기 때문에 이익이 더 빨리 성장하지 않는 한 이러한 배당 성장률을 유지하기 힘들다는 결론이 나옵니다. 3년 평균 성장률은 19.32%이고, 작년에는 1.69%밖에 성장하지 못했습니다. 향후 AFFO 성장률이 9.55%로 예상 되기 때문에 예전 만큼의 배당 성장은 힘들겠지만, 7~9%의 배당 성장이 가능할 수 있습니다.
지금 배당 수익률에서 매년 7%의 배당 성장을 한다면 그것도 너무나 훌륭한 배당 성장주입니다. 참고로 리츠 주식 중에 제일 인기가 높은 리얼티인컴의 배당 수익률은 5.36%이고 5년 평균 배당 성장률은 3.66%입니다.
투자 포인트
배당 투자 관점
배당 투자 관점에서는 아주 훌륭한 주식이라고 생각합니다. 7% 배당 수익률에 매년 7% 이상의 배당 성장이 예상 된다면 배당 투자 관점에서 투자하지 않을 이유가 없습니다. 예를 들어서 대표적인 배당 성장주 ETF인 SCHD의 배당 수익률은 3.49%이고 5년 평균 배당 성장률은 13%입니다. 현재 수익률로 계산을 하면 SCHD가 IIPR의 배당 수익률을 따라잡는데 13년이 소요됩니다.
물론 SCHD와 리얼티인컴은 IIPR이 6년이라는 짧은 시간에 낸 데이터와 달리 10년 이상의 데이터를 통해서 검증된 투자 자산이고 방법입니다. 그렇기 때문에 동일한 잣대로 비교할 수는 없습니다. 현재의 지표와 앞으로 카나비스 산업의 성장성에 대한 어느 정도 믿음이 있다면 나쁘지 않은 투자 대안이 될 수 있을 것 같습니다.
주가 상승 및 성장 가능성
최근 주가 상승을 만들어낸 요인은 크게 2가지입니다. 첫번째는 당연히 Fed의 변신입니다. 2024년 금리 인하 가능성이 대두 되면서 리츠 주식들이 모두 재평가 받고 있고, IIPR도 리츠 주식이기 때문에 같은 이유로 상승하고 있습니다. 그리고 실제 금리 인하가 본격화 되면 많은 리츠 주식들이 수혜를 받을 것이고 IIPR도 수혜를 받을 것입니다.
두번째 요인은 주가를 짓누르던 임차인 리스크가 해소 되고 있는 것입니다. 미국에서 카나비스 사업의 합법화 지역이 계속 증가 되고 있습니다. 2023년 11월 30일 기준 45개 주에서 의료 목적의 사용으로 합법화 되었고, 32개 주에서 Recreational uses (한국말로 번역하면 즐기는 목적)가 합법화 되었습니다. 이러한 카나비스 사업의 합법화 지역이 넓어짐에 따라서 IIPR의 임차인들인 카나비스 생산 업체들의 수익성이 높아졌습니다.
4개의 최대 임차인들이 최근 분기에 흑자 혹은 순 현금 흐름이 플러스로 돌아섰습니다. 그렇기 때문에 임대 수익에 대한 안정성이 높아졌습니다. 이러한 임대 수익의 안정성과 함께 향후 카나비스 합법화 지역의 확대 가능성도 생기는 상황에서 IIPR의 성장이 지속될 가능성도 높아지고 있습니다. 이러한 성장 기대감이 주가를 밀어 올리고 있습니다.
리스크 요인
IIPR의 가장 큰 리스크는 카나비스 산업이라는 신생 사업에 기반을 둔 리츠 회사라는 점입니다. 리얼티인컴 처럼 오랫동안 검증된 비즈니스 모델이 아니라는 점입니다. 배당 투자에 관심 있는 배당 투자자들은 아무래도 다른 성장주에 투자하는 투자자들보다 이러한 신생 산업에 투자하는 것이 조심스러울 수 있습니다. 신생 비즈니스는 성장성이 높지만 아직 산업이 새롭기 때문에 미래의 불확실성이 높습니다. 미래 어떠한 일들이 벌어질지 알 수 없습니다. 이러한 리스크는 새로운 산업에 부동산을 제공하는 리츠 회사가 가져야 할 숙명적인 리스크인 것 같습니다.
결론과 견해
결론적으로 IIPR 투자에 대해서는 긍정적입니다. 단기적으로 주가가 많이 급등한 편이어서 단기 주가 조정 가능성은 있다고 생각합니다. 하지만 높은 배당 수익률과 성장하는 산업을 후방 산업으로 두고 있다는 점은 향후 기업의 성장에 긍정적이라고 생각합니다. 다만 산업의 특성 상 정부 규제에 많은 영향을 받고 있기 때문에 정부 정책의 변화에 따라서 주가가 영향을 받을 수 있다는 점은 큰 리스크입니다. 그러한 관점에서 리스크를 감안한 투자 관점의 접근이 필요하지 않을까 생각합니다.
위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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