바닥에서 20% 상승한 MPW 주가 (메디컬 프로퍼티즈 트러스트)는 계속 반등할 수 있을까?

2023년 12월 FED의 방향 전환에 대한 언급 이후에 MPW 주가가 반등하고 있다. 23년 11월 13일 최저점인 $4.04을 기록하고 현재 2023년 12월 18일 기준으로 22.7%가 상승했다. 이 반등은 지속할 수 있을까? 어떤 투자 포인트가 있고 어떤 리스크가 있는지 점검해보고자 한다.

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 회사 소개

메디컬 프로퍼티즈 트러스트 (MPW)는 부동산 리츠 회사이다. 그 중에서도 병원 부동산을 개발하고 투자한다. 병원이 임차인이고 MPW가 병원의 임대인이 되는 것이다. 전체 포트폴리오의 64%가 일반 종합 병원이고, 지리적으로는 미국에 61%, 영국에 22%에 자산이 있다. 그 밖에 다른 유럽 국가에 병원 부동산 자산을 보유하고 있는 글로벌 병원 부동산 리츠 회사이다.

전세계 10개국에 걸쳐 441개의 부동산 자산을 가지고 있다. 병원 부동산 리츠 회사로서 규모에서는 1등이라고 볼 수 있다. 회사에 대한 더 자세히 알고 싶은 분들은 회사 홈페이지를 한번 방문해보시는 것도 좋을 것 같다. 회사 내용은 어쩌면 상당히 단순한 비즈니스이다. 쉽게 이야기해서 병원에 건물 빌려주고 돈 버는 부동산 회사이다.

MPW 주가 흐름

MPW 주가를 보면 현재 수준의 주가는 2009년 부동산 위기 때의 주가 수준으로 떨어졌다는 것을 알 수 있다. 현재 기준 공매도 비중이 23%에 달하는 것도 이러한 주가 하락의 한 원인이 될 수 있다. 모든 부동산 리츠가 금리에 민감하게 움직이겠지만 MPW 주가는 다른 어떤 부동산 리츠보다 주가가 급격히 하락 했다. MPW가 처한 개별적 이슈는 크게 3 가지이다.

1. 임차인인 병원들의 재무 상황이 좋지 않다. 미국은 코로나 상황으로 인해 병원들의 재무 상황이 급격히 안 좋아졌다. 지금은 회복 추세에 있지만 장기 코로나 상황으로 인해 재정 상황이 어려워진 병원이 많았고 MPW의 임차인도 그런 병원들이 있었고 아직도 문제가 모두 해결 된 것이 아니다.
2. 유동성 문제가 불거졌었다. 최근 자산 매각에 성공함으로써 2023년, 2024년 돌아오는 채권에 대한 걱정이 어느 정도 해소되었지만 MPW 주가는 이 문제로 인해 공매도 세력들의 공격을 계속 받아왔다.
3. 최근 배당을 절반으로 줄였다. 2023년 8월 21일 MPW 경영진은 배당금을 분기 배당을 종전 $0.29에서 $0.15로 절반 가까이 줄였다. 유동성 문제를 시인했고 유동성 문제를 해결하기 위해서 배당을 절반으로 줄이는 결정함으로써 남은 재원으로 부채를 줄여나가기로 했다. 이 발표로 주가는 급락했고, 아직 그 시점의 주가로 돌아가지 못하고 있다.

밸류에이션과 배당 분석

부동산 리츠는 일반적인 기업과 다르게 사업 구조가 단순하기 때문에 중요하게 봐야 하는 요소는 현재 자산 가치 대비 얼마나 저평가 되어 있는지, 배당금 혹은 분배금의 수익률과 안정성이 어떤지 보는 것이 중요하다.

데이터로 보면 배당금을 절반으로 삭감 한 이후 주가 폭락으로 배당 수익률은 업계의 2배 넘는 수준이고 배당의 안정성 또한 업계 평균보다 높아졌다. MPW가 배당 높은 주식이 된 이유가 역설적이지만 주가 폭락이 원인이다. 배당금을 줄였지만 그만큼 주가가 떨어졌기 때문에 높은 배당 수익률이 유지가 되었고, 배당금을 절반으로 줄였지만 여전히 배당 높은 주식이 되어 있다.

부채 비율은 업계 평균보다 여전히 높은 수준이기 때문에 부정적으로 보는 사람들에게는 부채에 대한 부분이 가장 큰 리스크 요인으로 지적 받고 있다. 그렇기 때문에 MPW 경영진은 최근 자산 매각과 배당금 축소로 부채를 줄여나가고 재무 구조를 개선하는데 집중하고 있다.

투자 포인트

MPW는 일반적인 부동산 리츠를 투자하는 관점에서 투자하면 좀 어려운 주식이다. 부동산 리츠 주식을 투자하는 투자자들은 5% ~ 7%의 배당 수익률을 안정적으로 받기를 기대하고 주가의 폭발적인 성장을 기대하지 않는 투자자들이 대부분이다. 이런 관점에서는 투자하기가 꺼려질 수 있다. MPW는 조금 다른 관점에서 봐야 한다. 턴어라운드 주식으로 봐야 할 것 같다. 지금 주가에서 높은 배당 수익률로 버티면서 나중에 경영이 정상화되고 턴어라운드가 되었을 때 주가가 제자리를 찾아갈 것이라고 기대하는 투자자라면 투자할 수 있는 몇 가지 포인트가 있다.

1. 경영진의 노력으로 2023년, 2024년 만기의 부채 문제는 일단 해결 되었다. 호주의 병원 자산을 $305M 에 매각에 성공함으로써 2023년 2024년 만기까지 부채 문제가 해결되었고, MPW는 시간을 벌었다. 즉 일단 2024년까지 갚을 돈이 생겼으니, 그 이후의 부채에 대해서 연장 혹은 다른 채권의 발행으로 해결할 수 있는 시간을 벌었다.
2. 금리가 내려가고 있고, 2024년 더 내려갈 것이다. 모든 부동산 리츠가 겪고 있는 공통적인 문제이긴 하지만 MPW처럼 부채 비율이 높은 부동산 리츠는 금리에 대한 민감도가 더 크다. 2024년 FED의 금리 인하고 본격화 되고 시장 금리의 하락 추세가 더 지속 된다면, 부채에 대한 이슈도 지금 시장이 예상하는 것보다 더 좋은 금리로 재 발행 할 가능성도 있다.
3. 배당금 삭감으로 재무 구조가 좋아지고 있다. 부동산 리츠로서는 역설적이지만 배당금을 삭감한 이후에 Payout Ratio가 58%로 떨어지면서 미래를 위한 시간을 벌 수 있었다. 배당을 받아야 하는 주주 입장에서는 안타까운 일이지만 경영진은 옳은 결정을 한 것이다.

리스크 요인

MPW는 여전히 투자하기에는 안정적인 주식은 아니다. 여전히 해결되어야 할 몇 가지 리스크가 있고 시장은 이것을 알고 있고 그렇기 때문에 다른 리츠 주식에 비해서 밸류에이션이 상대적으로 많이 저평가 되어 있다.

1. 스튜어드 병원 이슈 – 임차인 중 하나인 스튜워드 병원의 경영 악화로 인한 임대료 수입이 더 줄 것 이라는 시장의 우려가 있다. 코로나로 인해 많은 대형 병원 체인들이 재정 악화에 대한 어려움을 겪었고 스튜어드 병원 체인도 그런 병원 중 하나 이다. 회사는 스튜워드의 경영이 개선되고 있고 곧 임차료를 온전히 낼 수 있을 것이라고 밝히고 있지만 여전히 시장은 이 문제의 깔끔한 해결을 기다리고 있다.
2. 자산 매각으로 인한 미래 수익성 악화에 대한 리스크도 있다. 회사는 단기적인 유동성 이슈를 해결하기 위해서 자산 매각을 통해서 현금을 확보하고 있다. 이러한 결정으로 인해 회사의 유동성 이슈는 해결되고 있지만 반대로 미래의 현금 흐름의 성장 가능성을 깎아 먹고 있는 것도 사실이다. 다른 대형 리츠 회사들이 최근 인수 합병으로 몸집을 불리면서 성장을 하고 있는 것과는 반대 방향이다.

결론과 견해

MPW에 대한 투자 결론은 쉽지 않다. 어째든 바닥에서 탈출하고 20% 이상 상승을 했지만 여전히 공매도 비율은 20%가 넘는다. 그리고 해결해야 할 이슈가 남아 있는 것도 사실이다. 11% 가 넘은 배당 수익률은 매력적이고 2024년까지는 일단 망하지 않겠지만 그 이후에도 버티면서 금리 인하가 현실화 되어 유동성 이슈가 사라지는 시나리오를 기대해야 한다.

회사가 금리 인하라는 호재를 레버리지로 회사를 정상화 시키는 것을 기다린다면 업사이드는 꽤 클 수 있다. 지금 주가 수준에 PBR이 0.36인데 업계 평균인 1.5까지 PBR이 올라간다면 $25 까지 오를 수 있다. 지금 주가의 5배 수준이다. 물론 이러한 시나리오는 모든 것이 다 맞아 떨어져야 한다. 회사가 모든 유동성 문제를 해결하고 기존 채권을 회사가 감당할 만한 수준의 이자율로 재 발행하고 배당 수익률은 예전 수준으로 올라가야 한다.

이러한 모든 긍정적인 시나리오가 다 맞아 들어갈 수 있을까? 그 것은 한번 지켜봐야 할 것 같다. 그렇기 때문에 MPW는 일반적인 리츠 투자자가 아닌 턴어라운 주식을 찾는 사람들이 관심있게 지켜봐야 할 주식인 것 같다.

위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.

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