VICI Properties는 라스베가스 카지노와 호텔 부동산을 기반으로 한 부동산 리츠 회사이다. 현재 시점 5.21% 배당 수익률에 5년 동안 연평균 10% 배당을 성장 시켰다. 최근 FED의 방향 전환으로 부동산 리츠 주식의 반등과 함께 저점에서 반등하고 있고 향후 금리 인하가 본격화 될 경우 금리 인하 수혜주로 각광을 받을 수 있을 것으로 예상한다.
VICI Properties (비치 프로퍼티즈) 회사 소개
VICI (비치프로퍼티즈)는 2017년 10월달에 설립된 카지노 호텔을 전문으로 하는 미국 부동산 리츠 회사이다. 시저스 카지노 호텔로 유명한 시저스 엔터테인먼트 회사로부터 분사해서 설립되었다. 2018년 2월 달에 뉴욕 증시에 상장이 되었고 현재에 이르고 있다.
설립 당시에는 본사가 라스베가스에 위치에 있었지만 현재는 뉴욕에 본사를 두고 있고 종업원은 2022년 기준으로 23명이다. 시저스 엔터테인먼트에서 분사되어 설립되었기 때문에 라스베가스의 시저스 카지노 호텔과 하라스 카지노 호텔등을 소유하고 있고 그 밖에 MGM 카지노 호텔, 센튜리 카지노 호텔등을 소유하고 있고 골프장도 소유하고 있다. 54개의 카지노와 39개 비카지노 레저 부동산 자산을 소유하고 있다. VICI의 전체 소유 자산에 대해서 더 알고 싶으신 분들은 VICI 홈페이지를 방문해보시면 자세히 나와 있으니 한번 방문해보는 것도 좋을 것 같다.
주가 흐름
VICI (비치 프로퍼티즈) 주가 흐름을 보면 2018년 상장 이후로 안정적으로 꾸준히 상승해왔다. 2020년 코로나 위기 때 카지노 산업이 위기를 겪었을 때 주가가 폭락했다가 다시 안정을 회복해서 꾸준히 상승을 하고 있다. FED의 금리 인상으로 다른 미국 부동산 리츠 주식의 주가가 어려움을 겪고 있을 때에도 비교적 하락 폭이 크지 않았다. 아무래도 부동산 리츠 평균 부채 비율 (92%)보다 낮은 71.48%을 유지하고 있는 안정적인 재무 구조로 인해서 FED의 금리 인상의 타격을 크게 받지 않았다.
5년 동안에 배당을 포함한 총 수익을 S&P 500과 비교해보면 VICI가 123.58%이고 S&P 500이 107.21%이다. 5년 동안 수익률로 보면 S&P 500보다 나은 성과를 투자자들에게 돌려주었다. 5년 동안의 안정적인 주가 흐름과 수익률은 VICI(비치 프로퍼티즈)가 다른 부동산 리츠 주식에 비해서 프리미엄을 받는 이유를 보여주고 있다.
밸류에이션 분석
| VICI | 산업 평균 | |
| PER (FWD) | 12.45 | 34.61 |
| PBR | 1.34 | 1.52 |
| P/FFO (FWD) | 13.31 | 13.31 |
| P/AFFO (FW) | 14.84 | 15.35 |
밸류에이션 지표로 봤을 때 섹터 평균 수준 혹은 그 이하이기 때문에 현재 시점의 벨류에이션은 적절한 수준이라고 말 할 수 있을 것 같다. 부동산 리츠 회사의 경우 PER 보다도 중요한 밸류에이션 지표는 P/AFFO이다.
부동산 리츠 회사들은 회사의 특성상 당기 순이익에 빠지는 감가상각비의 비중이 크기 때문에 일반적인 회사의 가치 평가와는 다른 지표를 사용한다. 감가 상각비가 회계상 비용으로 순익이에서 빠지지만 건물 자체가 부동산 리츠 회사의 주요한 자산으로 남아 있기 때문에 당기 순이익 보다는 FFO나 AFFO를 수익 지표로 사용한다.
- FFO (Funds from operations) = 순이익 + 감가상각비 – 자산 매각 차익
- AFFO (Adjusted Funds from Operations) = FFO + 임대료 인상분 – 자본지출 – 정기적 유지 보수 금액
P/FFO와 P/AFFO를 두 지표를 보면 업계 평균 수준임을 알 수 있다. 그렇기 때문에 VICI의 밸류에이션은 현재 상태로 업계 평균 수준이기에 저평가 내지 고평가 수준이 아닌 적절한 수준임을 알 수 있다.
배당 분석
| 배당 수익률 (FWD) | 1년 배당금 | 배당 성향 | 5년 평균 배당 성장률 | 배당 성장 기간 |
| 5.21% | $1.66 | 67% | 10.05% | 5년 |
배당 지표 중 배당 수익률이 업계 평균 적인 수익률 보다 조금 낮은 것이 흠이지만, 다른 지표는 모두 훌륭하다. 5년 동안 10% 이상 배당금을 성장 시켜왔고, 배당의 안정성을 보여주는 배당 성향도 67%로 아주 적절한 수준이다. 아주 높지도 낮지도 않은 아주 적절한 수준이다. 향후 배당을 지속적으로 성장 시킬 수 있는 여지가 남아 있다고 볼 수 있다.
배당 수익률이 업계 평균보다 조금 낮지만, 그건 미국 부동산 리츠 주식이 전체적으로 떨어졌을 때 VICI의 하락 폭이 크지 않아서 일 수 있다. 배당 투자자 입장에서는 아주 훌륭한 주식이라고 생각한다.
투자 포인트
배당 투자 관점
배당 투자자 입장에서 훌륭한 주식이라고 생각한다. 예를 든다면 대표적인 배당 성장주 ETF인 SCHD의 경우 배당 수익률이 3.49%이고 5년 평균 배당 성장률은 13%이다. 그리고 대표적인 부동산 리츠회사인 리얼티 인컴의 배당 수익률은 5.36%이고 5년 평균 배당 성장률은 3.66%이다.
이제 배당 투자자 입장에서 두 개의 아주 훌륭하고 남들이 많이 투자하는 대표적인 2개의 투자 대안과 비교를 해보면 VICI 배당 지표가 얼마나 훌륭한지 알 수 있다.
물론 2개의 주식은 VICI보다 훨씬 더 많은 기간을 통해서 시장에서 검증된 주식이라는 점이 VICI의 약점이지만 현재의 지표만으로 보면 리얼티 인컴과 비슷한 배당 수익률인데 배당 성장률이 거의 3배이고, SCHD보다 배당 성장률이 3% 정도 낮지만 현재 배당 수익률이 2% 가까이 높다면 어떤 선택을 해야 할까? 쉽지 않은 선택인 것 같다.
그렇기 때문에 배당 투자자라면 VICI의 투자에 대해서 한번 고려해 볼만한 것이라고 생각한다.
주가 상승 관점
VICI는 기본적으로 부동산 리츠 회사이다. 리츠 회사는 기본적으로 금리 인하 수혜주이다. FED의 통화 정책 방향의 전환으로 인해서 2024년 내년에 금리가 내려 갈 것이라는 관점에 동의한다면 부동산 리츠 회사의 주가가 상승할 것이라는 것은 어느 정도 예상 가능한 시나리오이다. 물론 그런 상황이 온다면 부동산 리츠 회사 중에 MPW 같이 주가 하락이 컸던 부동산 리츠 회사의 주가가 더 많이 반등할 것이다. 하지만 VICI도 그러한 금리 인하 수혜를 받으면서 주가 상승을 할 가능성이 있다고 생각한다.
리스크 요인
가장 큰 리스크 요인은 아직 배당 성장률이 검증되지 않았다는 것이다. 리얼티 인컴 같은 경우 26년 동안 배당을 성장 시켜왔다. 엄청난 기록이다. VICI는 2018년에 상장된 신생 회사이다. 5년 동안의 기록 만으로 미래가 계속 그렇게 될 것이라고 판단하는 것은 섣부른 판단 일수 있다.
이제까지 해왔던 성장을 이어가면서 주주들이 기대하는 배당 성장을 만들어낼 수 있는지는 지켜봐야 한다. 최근 3년 평균 배당 성장률이 8.66%로 떨어진 것도 이러한 리스크가 걱정이 되는 이유이다.
결론과 견해
결론적으로 말하면 앞에서 서술한 리스크에도 불구하고 VICI의 투자에 대해서 긍정적으로 생각한다. 주가가 많이 떨어진 MPW 투자에 비해서 심적으로는 안심이 되는 투자가 될 것 같다. 다만 폭발적인 주가 성장을 기대할 수는 없을 것 같다. 지금 가격 자체가 저평가 구간이라고 말할 수 는 없고 평균적인 밸류에이션 수준이기 때문이다. 하지만 안정적인 배당금과 배당 성장을 기대하는 배당 투자자라면 어느 정도 포트폴리오에 담을 수 있는 수준의 주식은 아닐까 개인적으로 생각한다.
위 글은 개인적인 견해를 담은 글입니다. 최대한 객관적인 시각에서 보려고 했지만 개인적인 의견이 들어갈 수 밖에 없기 때문에 주관적인 시각이 담겨 있습니다. 투자 판단에 참고만 하시고 투자는 본인 판단에 하시는 것이라고 말씀드립니다.
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